Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Tapu Devri Nedir?

Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyet hakkının mevcut sahibinden başka bir kişiye resmi olarak aktarılması anlamına gelir. Bu devir işlemi satış, bağış, miras, takas ya da mahkeme kararı gibi farklı nedenlerle yapılabilir.

Tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülür. Her türlü mülkiyet değişikliği resmi olarak tapu siciline işlenir ve kayıtlar hukuki bağlayıcılığa sahiptir. Bu nedenle tapu devir işlemleri yalnızca sözlü anlaşmalarla değil, resmi prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilir.

Tapu Devri Türleri

• Satış yoluyla devir: En yaygın tapu devri türüdür. Alıcı ve satıcı arasında belirlenen bedel üzerinden tapu müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi imzalanır.

• Bağış yoluyla devir: Bir taşınmazın karşılıksız olarak başkasına devredilmesidir. Aile içi bağışlarda harç avantajı söz konusu olabilir.

• Miras yoluyla devir: Miras bırakanın ölümünün ardından yasal ya da vasiyete dayalı mirasçılara gerçekleştirilen devir. Mirasçılık belgesi ön koşuldur.

• Hisse devri: Hisseli tapularda bir ortağın payının diğer hissedarlardan birine ya da üçüncü kişiye devredilmesi.

• Takas yoluyla devir: İki taşınmazın karşılıklı olarak el değiştirmesi.

Adım Adım Tapu Devri Süreci

1. Anlaşma ve Hazırlık

İlk adımda alıcı ile satıcı arasında satış bedeli ve diğer koşullar belirlenir. Satış bedeli, ödeme yöntemi, teslim tarihi ve varsa taşınmaza ilişkin özel koşullar bu aşamada netleştirilir.

2. Randevu Alma

Tapu müdürlüklerine başvurular Web Tapu sistemi (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden randevu ile yapılır. Bunun yanı sıra ALO 181 çağrı merkezi aracılığıyla da randevu alınabilir.

Randevu alma süresi yoğunluğa bağlı olarak 1-7 gün arasında değişir. Yoğun dönemlerde (yaz ayları, dönem sonları) randevu bulmak daha uzun sürebileceğinden işlemi önceden planlamak önerilir.

3. Belgelerin Hazırlanması

Randevu gününden önce gerekli tüm belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir. Eksik belge, işlemin o gün tamamlanamamasına yol açar.

4. Tapu Müdürlüğünde İşlem

Randevu günü taraflar gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Tapu memuru tarafından belgeler kontrol edilir, satış bedeli ve harçlar doğrulanır. Tarafların kimlik tespiti yapıldıktan sonra satış sözleşmesi imzalanır.

Tapu müdürlüğündeki işlem genellikle 1-2 saat sürer.

5. Harç ve Ücretlerin Ödenmesi

Harç ve döner sermaye hizmet bedeli, işlem tamamlanmadan ödenir. Tapu harcı, tarafların anlaşma beyanını tapu memuruna bildirmesinden önce bankaya yatırılması gereken bir kalemdir.

6. Tescil ve Tapu Teslimi

İmzaların atılmasıyla birlikte tapu devri resmi olarak tamamlanır. Yeni tapu belgesi alıcıya teslim edilir.

Gerekli Belgeler

Satıcıdan İstenenler

Nüfus cüzdanı veya pasaport zorunludur. Son 6 ay içinde çekilmiş 1 adet biyometrik fotoğraf gereklidir. Tapu senedinin aslı ibraz edilir. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi tüm konut satışlarında zorunludur. Emlak vergi değerini gösterir belediye rayiç belgesi istenir.

Alıcıdan İstenenler

Nüfus cüzdanı veya pasaport zorunludur. Son 6 ay içinde çekilmiş 1 adet biyometrik fotoğraf gereklidir. Vergi numarası (yabancı uyruklu alıcılar için özellikle önemlidir) istenir.

Vekaletname ile işlem yapılıyorsa alıcı veya satıcı bizzat tapu müdürlüğüne gidemiyorsa noter aracılığıyla özel vekaletname düzenletebilir. Vekaletnamede taşınmaz bilgileri, satış bedeli ve vekile verilen yetkiler açıkça belirtilmelidir. Yurt dışındaki Türk vatandaşları konsolosluktan vekaletname düzenletebilir.

2026 Tapu Masrafları

Tapu Harcı

Tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4'ü olarak hesaplanır. Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; her biri satış bedelinin yüzde 2'sini öder. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki bir konut için toplam tapu harcı 120.000 TL olup alıcı ve satıcı 60'ar bin TL öder.

Not: Tapuda beyan edilen satış bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedelinin altında beyan yapılması cezai ve hukuki risk doğurur.

Tapu harcı hakkında daha fazla bilgi almak ve hesaplama yapmak için tapu harcı hesaplama sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Döner Sermaye Hizmet Bedeli

2026 yılı tapu döner sermaye hizmet bedeli, temel gösterge 2.227 TL'den başlar ve yöresel katsayıya göre (1-3) yaklaşık 6.681 TL'ye kadar değişir (1 Ocak 2026 TKGM tarifesi, KDV dahil). Bu bedel her yıl güncellenir.

Diğer Masraflar

DASK poliçesi, emlak rayiç değer belgesi (belediyeye göre değişir), noter masrafı (vekaletname ile işlem yapılıyorsa) ve serbest danışmanlık ücreti (tercihli) ek masraflar arasındadır.

Online Tapu Devri Mümkün mü?

Tam anlamıyla online tapu devri 2026 itibarıyla mümkün değildir. Ancak Web Tapu üzerinden başvuru ve randevu online alınır, imza aşaması için tapu müdürlüğüne gitmek gerekir.

Web Tapu sisteminin sağladığı avantajlar; randevu kolaylığı, belge listesine önceden ulaşma, ön başvuru yapma ve işlem takibi olarak sıralanabilir.

Özel Durumlar

Hisseli Tapu Devri

Tapuda hisse devri, bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olması durumunda bu hisselerden birinin veya birkaçının başkasına devredilmesi işlemidir.

Hisseli tapularda devir için diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı vardır. Satış, diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmeli ve 3 aylık ön alım süresi beklenmelidir. Bu süreç tamamlanmadan yapılan hisse devirlerinde diğer hissedarlar dava açabilir.

Aile içi hisse devirlerinde ise noter onayı gerekmeksizin bağış yoluyla devir yapılabilir ancak tescil yine tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmelidir.

Miras Yoluyla Tapu Devri

Miras yoluyla gerçekleşen tapu devri işlemleri, karmaşık hukuki süreçler gerektirir. Mirasçılık belgesi, mirasçıların yasal olarak tanındığını gösteren resmî belgedir ve miras durumunda tapu devrinin ilk adımıdır. Bu belge olmadan miras kalan mülklerin devredilmesi mümkün değildir.

Miras yoluyla devir için tüm mirasçıların onayı gerekmektedir. Herhangi bir mirasçının itirazı işlemi durdurabilir; bu durumda mahkeme sürecine gidilmesi gerekebilir.

Yabancı Uyrukluların Tapu Devri

Türkiye'de yabancıların mülk sahibi olması yasaldır ve oldukça yaygındır. Ancak Türk vatandaşlarına kıyasla birkaç ek adım ve belge gerekebilir. Vergi numarası almak yabancı alıcılar için ilk zorunlu adımdır, İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden online alınabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Satış bedelini gerçek tutarıyla beyan edin. Tapu harcından kaçınmak amacıyla düşük bedel beyan etmek hem vergi kaçakçılığı hem de ilerideki satışta değer artış kazancı vergisi hesaplamalarında sorun yaratır.

• DASK poliçesini önceden yaptırın. DASK olmadan konut tapusu devri gerçekleştirilemez. Poliçe randevu gününden önce hazır olmalıdır.

• İpotekli taşınmazlarda önce banka onayı alın. Üzerinde ipotek bulunan taşınmazları satabilmek için bankanın ipotek fekkini (kaldırma belgesi) tapu müdürlüğüne iletmesi gerekir. Bu süreç birkaç iş günü alabilir.

• Tapu sicil kaydını önceden inceleyin. Tapu devri öncesinde taşınmaz üzerinde haciz, şerh veya kısıtlama olup olmadığını tapu müdürlüğünden veya e-Devlet'ten kontrol etmek olası sürprizleri önler.

• Yüksek değerli işlemlerde hukuk desteği alın. Gayrimenkul alım-satımı yüksek değerli işlemlerdir. Olası riskleri en aza indirmek için gayrimenkul hukuku uzmanına danışmak, işlemi güvenli hale getirir.

Ev satışından dolayı doğacak vergi hesaplaması için gayrimenkul değer artış kazancı vergisi aracımızı kullanabilirsiniz.

Tapu Devri Ne Kadar Sürer?

Tapu müdürlüğündeki işlem genellikle 1-2 saat sürer. Randevu alma süresi ise yoğunluğa göre 1-7 gün arasında değişebilir.

Tapu Devri Vekaletname ile Yapılabilir mi?

Evet. Alıcı veya satıcı müdürlüğe gidemiyorsa noter aracılığıyla düzenletilecek özel vekaletname ile vekil işlemi yürütebilir. Vekaletnamede taşınmaz bilgileri ve yetkilerin açıkça belirtilmesi zorunludur.

Hisseli Tapuda Tek Hissedar Satış Yapabilir mi?

Kendi hissesini satabilir ancak diğer hissedarlar ön alım hakkına sahip olduğundan satış önce onlara noter kanalıyla bildirilmeli ve 3 aylık bekleme süresi doldurulmalıdır.

Tapu Devri İptal Edilebilir mi?

Hata, hile, tehdit veya gabin (aşırı yararlanma) gibi irade sakatlığı hallerinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

Konut Kredisiyle Alınan Ev İçin Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Kredi kapandıktan sonra banka ipotek fekkini tapu müdürlüğüne bildirir. İpoteğin kaldırılmasının ardından tapu devir işlemi normal süreçte tamamlanır.