Kira Artış Oranı Hesaplama - Ocak 2026

* İş yeri yasal kira artışı hesaplaması için aracımızda yer alan (TÜFE 12 aylık ortalama) seçeneği kullanılmalıdır.

*Artış yapılacak tarih" olarak kira sözleşmesinin bittiği veya anlaşmalı olarak kira artışının yapılacağı tarih seçilmelidir. Geçmiş yıl tarihleri ise sadece bilgi amaçlı olarak verilmiştir.

*"10 Yılın Aylık Ortalama Kirası" ve "10 Yılda Ödenecek Toplam Kira Tutarı" seçimlere göre aracımızda yer alan kira artış oranı ile hesaplanmaktadır. Sonraki yıllarda kira artış oranı değişirse hesaplanan bu tutarlar da değişecektir. Sadece bilgi amaçlıdır.

Kira Zam Oranı

Kira zam oranı, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak hesaplanır. Ev sahipleri kira artışı yaparken bu sınırı aşamaz.

Ocak 2026 Kira Zam Oranı 

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 Aralık ayı itibariyle Tüketici Fiyat Endeksi 'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması %34,88 arttı. Buna göre aralık ayı için yapılabilecek en yüksek zam oranı %34,88 olacak.

İş Yeri Kira Artış Oranı

İş yeri kira artış oranı, 1 Temmuz 2020’den itibaren bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı baz alınarak hesaplanır. Kiracı ve kiralayan TÜFE oranının altında bir artış oranına da karar verme hakkına sahiptir. İş yeri kira sözleşmeleri; ofis, ticarethane, mağaza dükkan gibi taşınmaz mallar için geçerlidir.

2026 Ocak iş yeri kira zam oranı, Tüketici Fiyat Endeksi 'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması %34,88'dir.

Kira Artış Oranları 2025

*Tabloda belirtilen en yüksek zam oranları TÜFE 12 aylık ortalamadır. Ayrıca enflasyon oranları iş günü olması durumunda her ayın 3. günü saat 10.00'da TÜİK tarafından açıklanır. 

Örnek Kira Artışı Hesaplama

Kira Artışı Hesaplama Seçenekleri

• TÜFE (12 aylık ortalama): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak kira artışı hesaplanır. Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi yenilemesinde yapılabilecek en yüksek yasal zam oranıdır. 
• TÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE)  12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı hesaplanır. 2019 yılından önce en yüksek kira zam oranı belirlenmesinde yasal olarak bu oran kullanılıyordu.
• Yİ-ÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• (TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - 12 aylık ortalama: TÜFE+Yİ-ÜFE 12 aylık ortalaması toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - Gecen yılın aynı ayına göre: TÜFE+Yİ-ÜFE gecen yılın aynı ayına göre toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Özel Oran: Enflasyon oranları haricinde özel olarak girilen oran temel alınarak kira artışı hesaplanır. Özel oran, geleceğe yönelik yapılacak tahmini kira artışı hesaplamaları için de kullanabilir.

Not: İlgili mevzuat kapsamında enflasyona göre belirlenen kira artış oranları "uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı tespiti için kullanılır." Bu sebeple asıl kira artışı (enflasyona göre belirlenen üst sınırı geçmemek şartı ile) kiracı ve gayrimenkul sahibi arasındaki anlaşmaya göre belirlenir.

Kira Artışı Kanunu

Yasal olarak kira artış oranları Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde göre düzenleniyor. İlgili madde 18 Ocak 2019 tarihi itibarıyla aşağıdaki şekilde değiştirildi:

11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş ve maddenin dördüncü fıkrasına “kararlaştırılmışsa,” ibaresinden sonra gelmek üzere “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” ibaresi eklenmiştir." 

Kira Artışlarında 5 Yıl Kuralı ve Arabuluculuk Şartı

Kira artışlarında ev sahibi, normal şartlarda TÜFE 12 aylık ortalamanın üzerinde zam yapamaz. Ancak kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi durumunda, kiranın piyasa koşullarının altında kaldığını düşünen taraf (ev sahibi veya kiracı) kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu süreçte dava açmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir. Mahkeme evin durumu, konumu ve güncel emsal bedelleri inceleyerek, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedeline karar verebilir.

Kira Artışında %25 Sınırı Sona Erdi

11 Haziran 2022 tarihinde başlayan ve konut kiralarına %25'lik artış sınırı getiren düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren kira artışı 11 Haziran 2022 öncesinde olduğu gibi TÜFE (12 aylık ortalama) oranına göre belirlenecek ve ev sahipleri bu sınırı aşamayacak. Zam dönemi temmuz öncesi olan kiracılardan 2024 yılı için yeni artış talep edilemeyecek.

Kira Artışı Yargıtay Kararı

2019 yılı öncesinde alınan Yargıtay Kararları kira artışının "Yİ-ÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı"nı geçemeyeceği şeklinde (ilgili Yargıtay kararına ulaşmak için tıklayın). Yİ-ÜFE oranının ilgili kanunda TÜFE ile değiştirilmesi ile birlikte mevcut Yargıtay Kararları da "TÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı" olarak güncellenmiş oldu.

Kaynaklar:

18.01.2019 Tarihli 30659 Sayılı Vergi Kanunu Kararname Değişikliği Kanunu - Madde 56

04.02.2011 Tarihli 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 344

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK WEB)