Kira Artış Oranı Hesaplama - Nisan 2026

Not: İş yerleri için uygulanabilecek yasal kira artış üst sınırı, konutlarda olduğu gibi 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Hesaplama aracımızda yer alan "TÜFE (Yasal Oran)" seçeneğinden hem konut hem de iş yeri kira artışınızı hesaplayabilirsiniz.

*"Artış yapılacak tarih" alanına, kira sözleşmenizin yenilendiği veya tarafların kira artışı için mutabık kaldığı güncel tarih girilmelidir. Geçmiş yıllara ait tarihler, sadece önceki dönemlerin yasal oranlarını kıyaslayabilmeniz amacıyla bilgi amaçlı sunulmaktadır.

*10 Yıllık Aylık Ortalama Kira" ve "10 Yılda Ödenecek Toplam Kira Tutarı", mevcut kira artış oranının sonraki yıllarda da sabit kalacağı varsayımıyla hesaplanmaktadır. Gelecek yıllardaki yasal oran değişimlerine bağlı olarak bu tutarlar farklılık gösterebilir. Sunulan veriler sadece uzun vadeli bir projeksiyon sunmak amacıyla bilgi amaçlı paylaşılmaktadır. Aracımızdaki "Özel Oran" seçeneği ile kendi beklentiniz doğrultusunda istediğiniz artış oranıyla bu projeksiyonu oluşturabilirsiniz.

Kira Zam Oranı

Kira zam oranı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması baz alınarak hesaplanır. Konut ve iş yeri sahipleri, sözleşme yenileme dönemlerinde bu yasal sınırı aşamazlar. Belirlenen bu oran, mal sahiplerinin talep edebileceği en yüksek (tavan) artış oranı olup taraflar karşılıklı anlaşma dahilinde bu sınırın altında daha düşük bir oran belirleyebilirler.

Nisan 2026 Kira Zam Oranı 

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2026 Mart ayı itibariyle Tüketici Fiyat Endeksi 'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması %32,82 arttı. Buna göre nisan ayı için yapılabilecek en yüksek zam oranı %32,82 olacak.

Nisan 2026 İş Yeri Kira Artış Oranı

İş yeri kira artış oranları, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren konutlarla aynı sisteme tabi tutulmuş ve 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır olarak belirlenmiştir. Ofis, dükkan, mağaza ve ticarethane gibi taşınmazları kapsayan bu yasal düzenleme uyarınca; taraflar bu sınırı aşmamak kaydıyla kendi aralarında daha düşük bir oran üzerinde mutabık kalma hakkına da sahiptir.

Nisan 2026 döneminde yenilenecek iş yeri kira sözleşmeleri için uygulanabilecek yasal en yüksek artış oranı TÜİK verilerine göre %32,82 olarak kesinleşmiştir.

Kira Artış Oranları 2026

*Tabloda belirtilen en yüksek zam oranları TÜFE 12 aylık ortalamadır. Ayrıca enflasyon oranları iş günü olması durumunda her ayın 3. günü saat 10.00'da TÜİK tarafından açıklanır. 

Örnek Kira Artışı Hesaplama

Kira Artışı Hesaplama Seçenekleri

• TÜFE (12 aylık ortalama): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak kira artışı hesaplanır. Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi yenilemesinde yapılabilecek en yüksek yasal zam oranıdır. 
• TÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE)  12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı hesaplanır. 2019 yılından önce en yüksek kira zam oranı belirlenmesinde yasal olarak bu oran kullanılıyordu.
• Yİ-ÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• (TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - 12 aylık ortalama: TÜFE+Yİ-ÜFE 12 aylık ortalaması toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 - Gecen yılın aynı ayına göre: TÜFE+Yİ-ÜFE gecen yılın aynı ayına göre toplanarak 2'ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Özel Oran: Enflasyon oranları haricinde özel olarak girilen oran temel alınarak kira artışı hesaplanır. Özel oran, geleceğe yönelik yapılacak tahmini kira artışı hesaplamaları için de kullanabilir.

Not: İlgili mevzuat kapsamında enflasyona göre belirlenen kira artış oranları "uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı tespiti için kullanılır." Bu sebeple asıl kira artışı (enflasyona göre belirlenen üst sınırı geçmemek şartı ile) kiracı ve gayrimenkul sahibi arasındaki anlaşmaya göre belirlenir.

Kira Artış Oranında Hangi Ay Baz Alınır?

Kira artış oranının belirlenmesinde, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın verileri esas alınır. Örneğin, kira sözleşmeniz Nisan 2026 tarihinde yenileniyorsa bu dönemde uygulanacak yasal artış üst sınırı TÜİK tarafından nisan ayı başında açıklanan Mart 2026 verilerine (12 aylık TÜFE ortalaması) göre belirlenir. Hesaplama aracımız da bu şekilde hesaplama yapmaktadır.

Kira Artışı Kanunu

Türkiye'de kira artış oranları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre düzenlenmektedir. Milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren bu madde, 18 Ocak 2019 tarihinde yapılan yasal düzenleme ile güncel halini almıştır. Bu değişiklikle birlikte; kanun maddesinde yer alan ve daha önce üst sınır olarak kabul edilen "Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)" ibaresi, "Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalar" şeklinde değiştirilmiştir.

Güncel Yasal Düzenleme Ne Diyor?

• Yasal Üst Sınır: Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde uygulanacak artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan güncel 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu oran, hem konut hem de iş yeri sahiplerinin talep edebileceği yasal tavan sınırdır.
• Geçersiz Sözleşme Maddeleri: Taraflar arasında imzalanan sözleşmede, bu yasal oranın (TÜFE 12 aylık ortalama) üzerinde bir artış maddesi bulunsa dahi, bu madde yasal olarak geçersiz sayılır ve artış yine yasal sınırla kısıtlanır.
• Serbestlik İlkesi: Kanun, belirlenen oranı "en yüksek sınır" olarak tanımlar. Dolayısıyla kiracı ve mülk sahibi, bu sınırın altında kalmak kaydıyla diledikleri oranda artış yapabilirler.

Kira Artış Oranı Ne Zaman Açıklanır?

Enflasyon oranları, her ayın 3’ünde saat 10.00’da Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Ayın 3’ünün hafta sonuna denk gelmesi hâlinde ise enflasyon verileri, takip eden ilk iş günü yayımlanır.

Kira Artışlarında 5 Yıl Kuralı ve Arabuluculuk Şartı

Kira artışlarında ev sahibi, normal şartlarda TÜFE 12 aylık ortalamanın üzerinde zam yapamaz. Ancak kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi durumunda, kiranın piyasa koşullarının altında kaldığını düşünen taraf (ev sahibi veya kiracı) kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu süreçte dava açmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir. Mahkeme evin durumu, konumu ve güncel emsal bedelleri inceleyerek, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedeline karar verebilir.

Kira Artışında %25 Sınırı Sona Erdi

11 Haziran 2022 tarihinde başlayan ve konut kiralarına %25'lik artış sınırı getiren düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren kira artışı 11 Haziran 2022 öncesinde olduğu gibi TÜFE (12 aylık ortalama) oranına göre belirlenecek ve ev sahipleri bu sınırı aşamayacak. Zam dönemi temmuz öncesi olan kiracılardan 2024 yılı için yeni artış talep edilemeyecek.

Kira Artışı Yargıtay Kararı

2019 yılı öncesinde alınan Yargıtay Kararları kira artışının "Yİ-ÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı"nı geçemeyeceği şeklinde (ilgili Yargıtay kararına ulaşmak için tıklayın). Yİ-ÜFE oranının ilgili kanunda TÜFE ile değiştirilmesi ile birlikte mevcut Yargıtay Kararları da "TÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı" olarak güncellenmiş oldu.

Kaynaklar:

18.01.2019 Tarihli 30659 Sayılı Vergi Kanunu Kararname Değişikliği Kanunu - Madde 56

04.02.2011 Tarihli 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu - Madde 344

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK WEB)