Kira Gelir Vergisi Hesaplama

*Hesaplama aracımız Gelir İdaresi Başkanlığının Kira Vergisi Rehberine göre hazırlanmış olup sadece bilgi amaçlıdır. Asıl hesaplama Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.

Not: Şu an 2025 yılı verileriyle hesaplama yapılmaktadır. 2026 yılı güncel verileri, vergi döneminin ardından (31 Mart sonrası) güncellenecektir.

Kira Vergisi Hesaplama

Kira vergisi hesaplama aracımızda yer alan alanların açıklama detayları aşağıda yer alıyor. Özellikle hesaplama yöntemi olarak "gerçek gider yöntemi" seçilmesi durumda, aşağıdaki alanların gerçekçi bir şekilde doldurulması ve tercih edilmesi doğru bir hesaplama için önem arz ediyor.

1- Hesaplama Yöntemi: “götürü gider” veya “gerçek gider” olarak hesaplama yönteminizi seçtiğiniz alandır. Gerçek gider yöntemi, faturalı giderlerin kira gelirinden düşüldüğü, götürü gider yöntemi ise kira gelirinden %15 standart gider düşüldüğü yöntemlerdir. Hesaplama yöntemleri hakkında detaylı bilgi yazımızın içerisinde mevcuttur. 

2- Beyan Verilen Gayrimenkul: Kiraya verilen gayrimenkul türünü seçtiğiniz alandır. Konut haricindeki gayrimenkullerin istisna tutarından yararlanamayacağı için sorulmaktadır.

3- Yıllık Toplam Kira Geliri: Yıllık toplam elde edilen tüm kira gelirlerini gireceğiniz alandır.

4- İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj: İş yeri için ödenen bir stopaj varsa, girileceği alandır.

5- Kira Harici Vergiye Tabi Gelir: Bu alana 2025 yılı içerisinde elde edilen, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı girilecektir. Eğer girilen toplam gelirler, 2025 yılı için 1.200.000 TL’yi geçiyorsa, istisnadan yararlanamazsınız. Öte yandan "Uygulanacak Vergi Oranı" kısmının doğru hesaplanabilmesi içinde bu alanı doğru bir şekilde doldurulması gereklidir. 

6- Gelir Beyanı Verecek misiniz?: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar. Bunun için girilmesi gerek bir alandır.

7- Makbuzlu Bağışlar: Gelir idaresi tarafından belirlenen kurumlara yapılan makbuzlu bağış varsa, hesaplanan vergiden düşülmesi için girilmesi gereken alandır.

8- Amortisman ve Faturalı Giderler:  Gerçek gider yöntemi seçilmesi durumunda, gayrimenkul satın alınırken ödenen kredi faizleri, amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (altyapı çalışmaları için) , idare giderleri, sigorta giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, faturalı olmak şartı ile gider olarak girilebilir. Ayrıca KDV işlemleri hakkında bilgi almak ve hesaplama yapmak için KDV hesaplama aracımızı kullanın.

Kira Vergisi Nedir?

Kira vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen gayrimenkul (ev, arsa, iş yeri), mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen kazanç üzerinden alından bir gelir vergisi türüdür. Sadece konutlarda kira gelirinin elde edildiği yıl içerisindeki istisna tutarının altında kalan kira gelirleri vergiye tabi tutulmaz.

Kira Gelir Beyannamesi nasıl doldurulur öğrenmek için kira gelir vergisi beyannamesi nedir, nasıl doldurulur sayfamızı ziyaret edin.

Konut Kira Vergisi Alt Sınırı Nedir?

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir. Sonuç olarak 2025 yılı içinde elde ettiğiniz toplam kira geliriniz 47.000 TL'nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.

Kira vergi borcunuzu yapılandırmayı düşünüyorsanız nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini vergi borcu yapılandırma sayfamızdan öğrenin.

Kira Vergisi Ödeme Tarihleri

Kira vergisi beyannamesi kira gelirinin elde edildiği yıl için bir sonraki yılın mart ayının 1 ila 31 arasında verilir. Örneğin 2025 yılı için elde edilen kira gelirinin beyannamesi 2026 Mart ayının 1 ila 31'i arasında verilir. Verilen beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.  Hesaplanan vergi;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine,
• Gelir İdaresi Başkanlığının İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden ödenebilir.  

Konut Kira Gelirlerinde İstisna Nedir?

Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır. 

Konut Kira Geliri İstisna Tutarları

Konut Kira Geliri İstisna İndirimde Bilinmesi Gerekenler

• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2025 yılı için) 47.000 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
• Ayrıca, 47.000 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 1.200.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar. 
• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 47.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Konutunuzu satmanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi gayrimenkul değer artış kazancı vergisi aracımızdan öğrenin.

Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu ve Elden Ödeme Cezası

Konut ve iş yerlerinde, tutarı ne olursa olsun tüm kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu olup; elden ödeme yapılması durumunda hem ev sahibine hem de kiracıya her bir işlem için kira tutarının %10’u oranında (2025 yılı için asgari 20.000 TL) özel usulsüzlük cezası uygulanır.

Kira Vergisi Ödenmeyecek Durumlar

Aşağıda belirtilen durumlar içerisinde olunması halinde herhangi bir kira vergisi ödemesi yapılmıyor.

1. Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

2. Bina mal sahibi çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

4. Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Kira Gelirinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi

Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranında gider düşünülmektedir. 

Kira Vergisi Götürü Gider Yöntemi Hesaplama 

Götürü yönteminde hesaplama işlemi şu şekilde yapılmaktadır:

• Yıllık kira bedelinizden işlem yapılan yılın istisna tutarı düşülür ve kalan tutarınız bulunur. (Yıllık Kira bedeli - İstisna Tutar = Kalan) 
• Bulunan kalan tutarın %15’i yine kalan tutardan çıkarılır ve vergiye tabi tutar bulunur. (Kalan-(Kalan*%15)= Vergiye Tabi Tutar)
• “Varsa yasal olarak geçerli sayılan bağışlar, Vergiye Tabi Tutar’dan düşülecek.”
• Bulunan vergiye tabi tutar, vergi dilimi tablosuna göre hesaplanır ve kira gelir vergisi bulunur.( Vergiye Tabi Tutar*Vergi Dilimi= Ödenecek Kira Vergisi)
• “Varsa kaynakta kesinti yolu ile gayrimenkul ile alakalı ödenen vergiler, Ödenecek Kira Vergisi’nden düşülecek.
• Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2025 yılında elde edilen kira geliri için: 1.189,50 TL)

Örnek Götürü Gider Hesaplaması

2025 yılı içerisinde toplam konut kirası 240.000 TL olan bir kişinin, Götürü Yöntemi’ne göre kira vergisi hesaplaması şu şekilde yapılır:

• 240.000 TL - 47.000 TL =193.00 TL (Kalan)
• 193.000 TL - 28.950 TL =164.050 TL (%15 götürü gider düşüldükten sonra bulunan "Vergiye Tabi Tutar")
• ((164.050 TL-158.000) * %15 )+ (6.050*%20)  = 24.910 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)
• Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. ( 2025 yılında elde edilen kira geliri için: 1.189,50 TL)
• font-weight: bold;">24.910 TL + 1.189,50 TL = 26.099 TL (Ödenecek toplam vergi tutarı)

(Kişinin gelir durumuna göre vergi dilimi oranı ve istisna tutarı uygulaması değişiklik gösterebilir.)

Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Amortismanlar,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

NOT: Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir

Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İktisap Bedelinin Düşülmesi

Konut olarak kiraya verilen ve sadece kişinin bir adet gayrimenkulün için geçerli olmak şartı ile iktisap yılından (edinme yılından) itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, "gerçek gider" yöntemi seçilmesi durumunda hesaplanan kira vergisinden düşülecektir.  Örneğin, 2020 yılında 300.000 TL bedel ile alınarak kiraya verilen konuttan 60.000 TL kira geliri elde edildiğini varsayalım. Bu durumda kira vergisi hesaplaması için kullanılacak kira tutarından (300.000 TL*%5) 15.000 TL iktisap bedeli düşülerek, (60.000 TL- 15.000 TL) 45.000 TL vergiye tabi kira bedeli bulunacaktır.   

Gayrimenkul Alımı İçin Ödenen Faizlerin Kira Vergisinden Düşülmesi

İş yeri veya konut fark etmeden, gayrimenkul alımı sırasından kullanılan kredilerin sadece faiz kısımları toplam kira tutarından "gerçek gider" yöntemi seçilmesi durumda düşülüyor. Örneğin, yıllık toplam 60.000 TL kira geliri elde etmiş ve gerçek gider yöntemini seçmiş olan bir kişinin konut kredisi için yıl içerisinde toplam 10.000 TL faiz ödediğini varsayalım.  Bu durumda vergi hesaplaması için kullanılacak olan toplam kira geliri (60.000 TL -10.000 TL) = 50.000 TL olacaktır. 

Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

(Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz. Sayfanın sonundaki linkten Kira Vergisi Rehberi’ne ulaşabilirsiniz.)

Vergi Dilimleri (2025 yılında elde edilen kira geliri için)

Örnek Kira Vergisi Hesaplama (2025 yılında elde edilen kira geliri için)

Not: Tablomuzda "hesaplanan vergiler" örnek olarak herhangi bir gider düşülmeden hesaplanmıştır. Net hesaplama için aracımızı kullanabilirsiniz.)

Kaynaklar:

2025 Şubat Tarihli 552 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2025

Gelir İdaresi Başkanlığı Mesken Kira Gelirinde İstisna Tutarları

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Tarifesi