Emlak ve Konut Vergisi Hesaplama

*Gayrimenkulün metrekaresi, brüt olarak yani dıştan dışa yüz ölçümü olarak girilmelidir.

*Gayrimenkul arsasının metrekare birim değeri, e-Devlet belediyeler sayfası (Arsa ve İmar bölümünden) veya ilgili belediyeden öğrenilebilir. Metrekare birim değeri gayrimenkulün sokakta yer alan konumu, cephesi ve kot farkına göre değişkenlik gösterebilir. Bu sebeple aracımızda hesaplanan tutarlar sadece bilgi amaçlıdır.

Emlak Vergisi Nedir?

Emlak vergisi, sahip olunan mülkler için ödenen vergi türüdür. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre Türkiye sınırları içerisinde bina ve arsa sahibi olan kişiler vergiye tabidir. Binası olan kişiler bina vergisi, arsası olan kişiler arsa vergisi ödemekle yükümlüdür. 

Emlak Vergisi Oranları

Emlak vergisi oranları 1970 yılında çıkan Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’inci ve 18’inci maddelerinde düzenleniyor. İlgili kanun maddelerinde yer alan oranlar yukarıda yer alan tabloda bulunuyor. Tabloda yer alan oranlar, belediyeler bünyesinde faaliyet gösteren takdir komisyonu tarafından belirlenen gayrimenkulün emlak vergisi bedeline uygulanıyor.

Taşınmanızı satmanız durumunda vergi ödemenizi gayrimenkul değer artış kazancı vergisi aracımızdan, kira verginizi ise kira vergisi hesaplama aracımızdan anında hesaplayın.

Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri

Emlak vergisi iki taksit olarak ödenmektedir. Birinci taksit, mayıs ayı sonuna yani 31.05.2026 tarihine kadar, ikinci taksit ise kasım ayının sonuna yani 30.11.2026 tarihine kadar ödenebiliyor. Ayrıca isteğe bağlı olarak iki taksit birden de ödenebiliyor.

Emlak vergi borcunuzu yapılandırmayı düşünüyorsanız nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini vergi borcu yapılandırma sayfamızdan öğrenin.

Emlak Vergisi Ödemesinin Yapılabileceği Kurumlar 

Emlak vergisi ödemeleri doğrudan konutun bağlı bulunduğu belediyeye yapıldığı için Gelir İdaresinin uygulamaları veya internet sitesi üzerinden yapılamıyor. Bunun yanında belediyenin özel bir anlaşması olmadığı sürece bankalar üzerinde de bir ödeme yapılamamakta (bankaların internet sitelerinde anlaşmalı belediyelerin listesi mevcut). Banka anlaşmaları dışında ödemler ise sadece ilgili belediyenin internet sitesi ve vezneleri üzerinden kredi kartı veya nakit olarak yapılabiliyor. Bunun yanında bazı ufak belediyelerin internet sitesi üzerinden ödemeleri de mevcut olmayabiliyor.  

Emlak Vergisi Bedeli Nasıl Belirleniyor?

Emlak vergisi, gayrimenkulün belediye tarafından belirlenen vergi değeri üzerinden hesaplanır. Vergi değerinin tespitinde; dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri ile bu yıllar arasında kalan ara dönemlerde uygulanan yeniden değerleme oranları dikkate alınır.

Bu doğrultuda; ara döneme denk gelen 2025 yılı emlak vergisi değerleri, bir önceki yıl (2024) için açıklanan %43,93’lük yeniden değerleme oranının yarısı olan %21,965 oranında artırılarak hesaplanmıştır.

İçinde bulunduğumuz 2026 yılı ise emlak vergisinde 4 yılda bir denk gelen "Genel Takdir Dönemi"nin ilk yılıdır. Bu nedenle 2026 yılı emlak vergisi değerleri, 2025 yılında takdir komisyonlarınca sokak ve cadde bazında yeniden belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanmaktadır. Mülk sahiplerinin enflasyonist ortamda fahiş vergi artışlarıyla karşılaşmaması adına yapılan yasal düzenleme uyarınca; 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını (yani toplamda 3 katını) geçemez. Kesinleşen bu yeni değerler, sonraki 3 yıl boyunca uygulanacak vergi tutarlarının da temel bazını oluşturacaktır.

Emlak sahiplerinin ödemesi gereken tüm vergiler hakkında daha detaylı bilgi almak için emlak sahipleri için 15 vergi ödemesi yazımızı ziyaret edin. 

Örnek Emlak Vergisi Hesaplama

İstanbul’da bulunan ve bir önceki yıl (2024) emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir meskeni (konutu) varsayalım:

• 2025 yılı vergi dönemi için uygulanacak emlak vergisi artış oranı: %21,965 (2024 bütçesinde açıklanan %43,93’lük resmi yeniden değerleme oranının yarısı).

• Değer artış tutarı: 2.000.000 TL * %21,965 = 439.300 TL

• 2025 yılı için emlak vergi değeri: 2.000.000 TL + 439.300 TL = 2.439.300 TL

Not: Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmadığı için vergiye konu olan matrah: 2.439.000 TL olarak dikkate alınacaktır.

Konut İstanbul sınırı, yani Büyükşehir Belediyesi içerisinde yer aldığı ve mesken olduğu için vergi değerinin binde 2'si (%0,2) emlak vergisi olarak hesaplanacaktır:

• 2.439.000 TL * 0,002 = 4.878 TL ödenecek olan net emlak vergisidir.

Taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payını hesaplamak için net emlak vergisinin %10’u alınır:

• 4.878 TL * %10 = 487,80 TL katkı payıdır.

Ödenecek olan toplam emlak vergisi borcu ise:

• 4.878 TL + 487,80 TL = 5.365,80 TL olur. Mükellef bu tutarı mayıs ve kasım aylarında iki eşit taksitle (2.682,90 TL x 2) öder.

Kimler Emlak Vergisi Öder?

Mülklere yönelik vergilerin ödenmesi tapu sahiplerinin sorumlulığındadır. Konutun bağlı olduğu belediyelerin mülk sahiplerinden tahsil edeceği iki farklı vergi bulunur;

• apartman, daire, müstakil ev, iş yeri gibi taşınmazlar için bina vergisi,

• arsa ve benzeri için arazi vergisi.

Emlak Vergisi Muafiyeti

Vergi muafiyeti ile ilgili olarak 2006 yılında alınan Bakanlar Kurulu (Karar Sayısı: 2006/11450) kararı şöyle: “Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlere, emeklilere, gazilere, şehitlerin dul ve yetimlerine ait brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskenin bina vergisi oranının 2007 ve müteakip yıllar için sıfıra indirilmesine ilişkin ekli Karar’ın yürürlüğe konulması; Maliye Bakanlığı’nın 14/12/2006 tarihli ve 098539 sayılı yazısı üzerine, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 8 inci maddesine göre, Bakanlar Kurulu’nca 20/12/2006 tarihinde kararlaştırılmıştır.”

Özet olarak, Hiçbir Geliri Olmayanlar, Emekliler, Gaziler, Şehitlerin Dul ve Yetimleri, Brüt 200 m²’yi aşmayan tek konutları için emlak vergisinden muaf olacaklar. İlgili mevzuatta geliri olmayanlar için tek istisna, 18 yaşını doldurmamış ve kendisine bakacak vasisi bulunan kimselerdir. Bu durumda olan kişiler emlak vergisinden muaf tutulmuyor.  

"KDV işlemleri hakkında bilgi almak ve hesaplama yapmak için KDV hesaplama aracımızı kullanın."

Arazi ile Arsa Arasındaki Fark

Arazi, en kısa ve basit anlamda imar uygulaması geçmeyen toprak parçası olarak ifade ediliyor. Arazinin sınırları tepeler, dağlar, yollar, dereler, duvarlar, ağaçlıklar yolu veya işaretlerle belirleniyor. Arsa ise, belediyenin imar uygulaması alanına giren toprak parçası olarak tanımlanıyor.

Arazi ve arsada dâhil olmak üzere tapu satışı sırasında ne kadar harç ödeneceğini tapu harcı hesaplama yazımız üzerinden öğrenebilirsiniz.

Köylerde Bulunan Araziler Emlak Vergisinden Muaf

Emlak vergisi için çeşitli istisnalar ve muafiyetler bulunmaktadır. Bunların başında tarım arazileri ve köy yerinde bulunan binalar geliyor. Emlak Vergisi Kanunu'nda köy yerlerindeki muaf olan yapılar şu şekilde sıralanmaktadır: “Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadiyle işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları” 

Gelir vergisi nedir, ne zaman ve nereye ödenir öğrenmek için gelir vergisi dilimleri yazımızı inceleyin.

Emlak Vergisi Bina Kültür Varlıkları Katkı Payı

Bir diğer ismi ile taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, her yıl tahakkuk eden emlak vergisinin %10’u oranında alınan bir katkı payıdır. Temel olarak bu katkı payının amacı yaşanılan bölgedeki taşınmaz kültür varlıklarına yapılacak olan yatırımlar için finansman sağlamaktır.  

Büyükşehir Statüsündeki İller

 Büyükşehir statüsünde ülkemizde 30 ilimiz bulunuyor.

Örnek Emlak Vergisi Hesaplama

Kaynaklar:

29.07.1970 Tarihli 1319 Numaralı Emlak Vergisi Kanunu

27.12.2019 Tarihli 30991 sayılı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği