Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

* Yİ-ÜFE oranları aylık olarak açıklanmasından dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplamalar son 5 yıl gerçekleşen enflasyon oranları temel alınıp tahmini Yİ-ÜFE oranları belirlenerek yapılıyor. Bundan dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplama işlemlerinde gerçekleşen enflasyon oranlarına göre hesaplanan vergi değişiklik gösterebilir. Ayrıca aracımızın Yİ-ÜFE oranları aylık olarak güncelleniyor.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı aracımızı tüm gayrimenkullerin ev, arsa, iş yeri vb. değer artış kazancı vergisini hesaplamak için kullanabilirsiniz.

Ev alım ve satım işlemlerinde bankaların güncel faiz oranlarıyla hesaplama yapmak ve ödeme planı oluşturmak için kredi hesaplama sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl geçmeden" satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda uygulanan bir kazanç vergisidir.

Gayrimenkul Alış Tarihi Tespiti

Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinde yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Bunlarında yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor (bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresinin 189 nolu çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz).  

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen "gerçek kazanç" bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve "vergiye tabi tutar" bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak "ödenecek vergi tutarı" hesaplaması yapılır.

Daha iyi anlayabilmek için bir örnek hesaplama yapalım:

01.01.2022 yılında 500.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2026 yılında 4.000.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2021 Yİ-ÜFE oranı: 1.022,25

01.12.2025 Yİ-ÜFE oranı: 4.783,04

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 500.000 TL * (4.783,04/1.022,25) = 2.339.467 TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 4.000.000 TL - 2.339.467 TL = 1.660.533 TL.

3- Satış 2026 yılı için yapıldığı için 150.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 1.660.533 TL - 150.000 TL = 1.510.533 TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (4.000.000 TL* %2= 80.000 TL) düşülerek 1.510.533 TL - 80.000 TL = 1.430.533 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2026 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2026 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 1.430.533 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 1.430.533 TL vergi matrahının 2026 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 349.833 TL olur (damga vergisi dahil) .

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nereye Verilir?

Değer artış kazancı beyannamesi, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazır beyan internet adresi üzerinden veya vergi daireleri üzerinden verilebilir. Hesaplama sonucunda vergi çıkması durumunda yine Gelir İdaresi'nin internet adresleri üzerinden veya vergi dairelerinden ödemesi yapılabilir. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Beyanname Verme ve Ödeme Dönemi

2025 yılı içinde satışı yapılan gayrimenkul için 2026 yılının mart ayının 1 ila 31 arası yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2026 yılının mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Ev Satışında 5 Yıl Muafiyeti Kalktı mı?

Ev satışında 5 yıl muafiyeti hâlâ devam ediyor. Edinme tarihinden sonra 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerin kazançları değer artış kazancı vergisine tabiidir. 

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi İstisna Tutarları 

Tabloda yer alan istisna tutarları, satış yapılan yıl içerisindeki istisna tutarlarını göstermektedir. Örneğin 2025 yılında konutunu satan bir kişi, 2026 yılında beyanname verse bile 2025 yılı istisna tutarı olan 120.000 TL 'ye tabidir.

2026 Yılı Vergi Dilimleri

Kaynaklar:

2014 Nisan Tarihli 186 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberi

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Tarifesi

2021 Şubat Tarihli 376 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elde Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı