Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

* Yİ-ÜFE oranları aylık olarak açıklanmasından dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplamalar son 5 yıl gerçekleşen enflasyon oranları temel alınıp tahmini Yİ-ÜFE oranları belirlenerek yapılıyor. Bundan dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplama işlemlerinde gerçekleşen enflasyon oranlarına göre hesaplanan vergi değişiklik gösterebilir. Ayrıca aracımızın Yİ-ÜFE oranları aylık olarak güncelleniyor.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı aracımızı tüm gayrimenkullerin ev, arsa, iş yeri vb. değer artış kazancı vergisini hesaplamak için kullanabilirsiniz.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl geçmeden" satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda uygulanan bir kazanç vergisidir.

Gayrimenkul Alış Tarihi Tespiti

Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinde yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Bunlarında yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor (bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresinin 189 nolu çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz).  

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen "gerçek kazanç" bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve "vergiye tabi tutar" bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak "ödenecek vergi tutarı" hesaplaması yapılır.

Daha iyi anlayabilmek için bir örnek hesaplama yapalım:

01.01.2018 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.12.2022 yılında 1.500.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2017 Yİ-ÜFE oranı: 316,48

01.11.2022 Yİ-ÜFE oranı: 2.026,08

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (2.026,08/316,48) = 1.280.384 TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 1.500.000 TL - 1.280.384 TL = 219.616 TL.

3- Satış 2022 yılı için yapıldığı için 25.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 219.616 TL - 25.000 TL = 194.616  TL  İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (1.500.000 TL* %2= 30.000 TL) düşülerek 194.616 TL - 30.000 TL = 164.616 TL  vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2022 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2022 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 164.614 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 164.614 TL vergi matrahının 2022 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 30.741 TL olur.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nereye Verilir?

Değer artış kazancı beyannamesi, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazır beyan internet adresi üzerinden veya vergi daireleri üzerinden verilebilir. Hesaplama sonucunda vergi çıkması durumunda yine Gelir İdaresi'nin internet adresleri üzerinden veya vergi dairelerinden ödemesi yapılabilir. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Beyanname Verme ve Ödeme Dönemi

2022 yılı içinde satışı yapılan gayrimenkul için 2023 yılının mart ayının 1 ila 31 arası yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2023 yılının mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Ev Satışında 5 Yıl Muafiyeti Kalktı mı?

Ev satışında 5 yıl muafiyeti hâlâ devam ediyor. Edinme tarihinden sonra 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerin kazançları değer artış kazancı vergisine tabiidir. 

En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:

*Faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca tüm bankaların konut kredisi oranlarını görmek ve karşılaştırmak için konut kredisi faiz oranları sayfamızı ziyaret edin.

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi İstisna Tutarları 

Tabloda yer alan istisna tutarları, satış yapılan yıl içerisindeki istisna tutarlarını göstermektedir. Örneğin 2022 yılında konutunu satan bir kişi, 2023 yılında beyanname verse bile 2022 yılı istisna tutarı olan 25.000 TL 'ye tabidir.

2023 Yılı Vergi Dilimleri

Kaynaklar:

2014 Nisan Tarihli 186 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberi

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Tarifesi

2021 Şubat Tarihli 376 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elde Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı

21 Aralık 2021 Tarihli 31696 Sayılı Gelir Vergisi Tebliği

30 Aralık 2022 Tarihli 32059 Sayılı Gelir Vergisi Tebliği