Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Güncelleme: 25.02.2020


Hesapkurdu

*Hesaplama aracında yer alan bilgiler 2020 yılı verilerine göre güncellemiştir.

* Tapu harcı cezaları hakkında bilgi almak ve tapu harcı hesaplaması yapmak için tapu harcı hesaplama, güncel faiz oranlarına göre hesaplama yaparak ödeme planı oluşturmak için kredi hesaplama sayfamızı ziyaret edin. 

* Hesaplama aracımızı tüm gayrimenkullerin ( ev, arsa, iş yeri vb.) değer artış kazancı vergisini hesaplamak için kullanabilirsiniz. Ayrıca hesaplama aracımız sadece bilgi amaçlıdır.

* Yİ-ÜFE oranları aylık olarak açıklanmasından dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplamalar, son 5 yıl gerçekleşen enflasyon oranlarına göre tahmini  Yİ-ÜFE oranları belirlenerek yapılıyor. Bundan dolayı ileri tarihler için yapılan hesaplama işlemlerinde gerçekleşen enflasyon oranlarına göre hesaplanan vergi değişiklik gösterebilir. Ayrıca aracımızın Yİ-ÜFE oranları aylık olarak güncelleniyor.


1 dk. içerisinde tamamen online olarak 20 sigorta şirketinden trafik sigortası teklifi almak için trafik sigortası fiyatları, kasko teklifi almak için kasko fiyatları sayfamızı ziyaret edin. 


Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır. Bu durumun tek istisnası şudur: Eğer konu gayrimenkul bedelsiz olarak edinilmişse (miras, bağış vb.) bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.

Bunlarında yanında Gelir İdaresinin beyanına göre, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkullerde dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlamaktadır. (Ayrıca bu konu hakkında daha detaylı bilgi almak için Gelir İdaresine 189'nolu (daha önceki numarası 444 01 89'du) çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz.)

Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Yİ-ÜFE oranları aylık olarak yayımlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılıyor.

Yukarıdaki hesaplama aracının ne yaptığını daha iyi anlatabilmek için bir de örnek hesaplama yapalım:

01.01.2015 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84

01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94


 Kirada taşınmazın varsa ne kadar vergi ödeyeceğinizi, kira vergisi aracımızdan anında hesaplayın.


Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (422,94/235,84) = 358.666 TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 358.666 TL - 400.000 TL = 41.334 TL.

3- Satış 2019 yılı için yapıldığı için 14.800 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 41.334 TL - 14.800 TL = 26.534  TL  İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (400.000 TL* %2= 8.000 TL -  01.03.2019 tarihine kadar tapu harcı indirimden dolayı %1,5 olarak hesaplanacak.) düşülerek 26.344 TL - 8.000 TL = 18.534 TL  vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2019 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2019 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 18.534 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 18.534 TL vergi matrahının 2019 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 2.807 TL olur.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyanname Verme ve Ödeme Zamanı

2019 yılı içinde satışı yapılan konut için 2020 yılının Mart ayının 1. gününden 25. günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2020 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.


100.000 TL 120 ay vade için en uygun konut kredisi faiz oranları:

Toplam Maliyet 169.290 TL
Kâr Payı %0,95
Aylık Taksit 1.400 TL
Toplam Maliyet 168.611 TL
Faiz Oranı %0,94
Aylık Taksit 1.393 TL
Toplam Maliyet 172.769 TL
Faiz Oranı %0,99
Aylık Taksit 1.428 TL

Tüm Konut Kredisi Faizlerini Listele

*Faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca tüm bankaların konut kredisi oranlarını görmek ve karşılaştırmak için konut kredisi faiz oranları sayfamızı ziyaret edin.


Ödenen Faizlerin Vergiden Düşülmesi ile Alakalı, Kullanıcımızın Bilgilendirme Yorumu:

Aylin B…

Merhaba, bugün vergi dairesine değer artış vergisi başvurusu için gittim. Evi alırken kredi kullandım kredi ödeme planım olmasına rağmen bu hesaplamaya dâhil edilmedi sadece tapu harcının düşüleceği söylendi. Acaba beyanname bildiriminde bulunmadan önce ne yapmam gerekir bu konuyla ilgili

10 Mart 2017 14:59 

Hesapkurdu

Merhaba, sizin yorumunuz üzerine Gelir İdaresinin 444 01 89'nolu numarası üzerinden tekrar teyit aldım. Bu durumda bir kurul kararın olduğunu ve satışa kadar ödenen konut kredisi faizlerinin düşülebileceği söylendi. Siz de bu numarayı arayarak hangi vergi dairesine işlem yaptığınızı bildirirseniz, muhtemelen daha doğru sonuç alırsınız. Bir de işleminizin sonucunu bize yazarsanız, tüm kullanıcılarımız ve biz de ek olarak bilgilenmiş oluruz.

10 Mart 2017 16:13 

Aylin B…

Hesapkurdu Merhaba, bugün vergi beyannamesini bildirdim. Dediğiniz gibi 444 0 189 u arayıp bilgi aldım. Sizin de belirttiğiniz gibi evin satışına kadar ki bankaya ödenen faizler hesaplamaya dâhil edildi. İlginiz ve bilgilendirmeniz için teşekkür ediyorum. Vergimizde 4 000 TL den daha fazla bir indirim oldu.

24 Mart 2017 20:43

Not:  Siz de bu tarz süreçlerinizi ve istisna durumlarınızı sayfanın sonundaki yorum kısmına yazarsanız, tüm kullanıcılarımız faydalanmış olur.


Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Tutarları 

Yıl
İstisna Tutarı
2020
18.000 TL
2019
14.800 TL
2018
12.000 TL
201711.000 TL
201611.000 TL
201510.600 TL
20149.700 TL
20139.400 TL
20128.800 TL
20118.000 TL
20107.700 TL
20096.800 TL
20086.400 TL

2020 Yılı Vergi Dilimleri

Yıllık Toplam Kazanç 
Vergi Dilimi
22.000 TL'ye kadar
% 15
22.000 TL- 49.000 TL arası (22.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)
% 20
49.000 TL -120.000 TL arası (22.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-49.000 TL arası %20 uygulanacak)
% 27
120.000 TL- 600.000 TL (22.000 TL'ye kadar %15 / 22.000 TL-49.000 TL arası %20 /49.000 TL-120.000 TL arası %27 uygulanacak)
% 35
120.000 TL- 600.000 TL (22.000 TL'ye kadar %15 / 22.000 TL-49.000 TL arası %20 /49.000 TL-120.000 TL arası %27/ 120.000 TL - 600.000 TL arası %35 uygulanacak)
% 40

2019 Yılı Vergi Dilimleri

Yıllık Toplam Kazanç 
Vergi Dilimi
18.000 TL'ye kadar
% 15
18.000 TL- 40.000 TL arası (18.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)
% 20
40.000 TL -98.000 TL arası (18.000 TL’ye kadar %15 / 18.000 TL-40.000 TL arası %20 uygulanacak)
% 27
98.000 TL üzeri (18.000 TL'ye kadar %15 / 18.000 TL-40.000 TL arası %20 /40.000 TL-98.000 TL arası %27 uygulanacak)
% 35

2018 Yılı Vergi Dilimleri

Yıllık Toplam Kazanç 
Vergi Dilimi
14.800 TL'ye kadar
% 15
14.800 TL- 34.000 TL arası (14.800 TL’ye kadar %15 uygulanacak)
% 20
34.000 TL -80.000 TL arası (14.800 TL’ye kadar %15 / 14.800 TL-34.000 TL arası %20 uygulanacak)
% 27
80.000 TL üzeri (14.800 TL'ye kadar %15 / 14.800 TL-34.000 TL arası %20 /34.000 TL-80.000 TL arası %27 uygulanacak)
% 35

değer artış kazancı
Hesaplama Aracı ile İlgili Notlar

1 - Yİ-ÜFE oranları aylık olarak açıklandığı için, ileri tarihlere göre yapılan hesaplamalar tahmini enflasyon oranlarına göre Yİ-ÜFE  belirlenerek yapılmakta. Bundan dolayı, ileri tarihler için yapılan hesaplama işlemlerinde gerçekleşen enflasyon oranlarına göre hesaplanan vergide, değişiklik olabilir. 

2 - Hesaplama Aracı, Gelir İdaresi Başkanlığının Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberine göre hazırlanmıştır. Rehberi sayfanın sonundaki bağlantıdan indirebilirsiniz.

3 - Hesaplama aracımız mevzuatlara göre hazırlanmış olsa dahi vergisel işlemlerde çeşitli istisnaları olmasından dolayı, sadece bilgi amaçlıdır. Net hesaplama işlemi Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.

Örnek Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Alış Tarihi ve Tutarı
Satış Tarihi ve Tutarı
Ödenecek Vergi
02.2015 - 200.000 TL 
02.2018 - 300.000 TL
1.778 TL
02.2016 - 200.000 TL
02.2018 - 300.000 TL
4.661 TL
02.2017 - 200.000 TL
02.2018 - 300.000 TL
12.462 TL

(Not: Örnek hesaplamalarda konut kredisi faiz ödemesi düşülmemiştir. )

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberini indirmek için tıklayın.

"Bu yazının tüm kullanım hakları Hesapkurdu.com'a aittir. Başka mecralarda kullanılması veya alıntı yapılması ancak orjinal yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür."

"Hata Bildir veya Yorum Yap"

Makaleyi faydalı buldunuz mu?

3,7 Puan - 592 Kullanıcı
Site deneyiminizi iyileştirmek için yasal düzenlemelere uygun çerezler (cookies) kullanıyoruz. Detaylı bilgiye Gizlilik ve Çerez Politikası sayfamızdan erişebilirsiniz.