Konutu Sattıktan Sonra Yapılması Gerekenler

Satış Sonrası Yapılacaklar

1. Tapu Harcı Ödemesi

Tapu devri gerçekleştiğinde, satıcı olarak satış bedelinin %2'si oranında tapu harcı ödemekle yükümlüsünüz (alıcı da ayrıca %2 öder, toplamda %4).

Tapu devri gerçekleşmeden önce, randevu günü vergi dairesine veya GİB'in dijital platformları üzerinden yatırılır.

Satış bedelini tapuda gerçeğin altında göstermek hem alıcı hem satıcı için cezai yaptırım doğurur. 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle eksik ödenen tapu harcı tespit edildiğinde, eski uygulamada harcın dörtte biri oranında olan vergi ziyaı cezası, harç miktarı kadar cezaya çıkarıldı. Bu nedenle gerçek satış bedelinin beyan edilmesi hem yasal zorunluluk hem de yeni dönemde daha da kritik bir husus haline geldi.

2. Değer Artış Kazancı Vergisi

Bu, satıcıların en çok merak ettiği konudur. Değer artış kazancı vergisi herkese uygulanmaz, belirli koşulların gerçekleşmesi gerekir.

5 Yıl Kuralı

Konutu satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl veya daha fazla süre elinizde tuttuktan sonra sattıysanız, değer artış kazancı vergisinden tamamen muafsınız. Herhangi bir beyan ya da ödeme yapmanıza gerek yoktur.

5 yıl dolmadan sattıysanız ve kâr elde ettiyseniz, bu kâr üzerinden değer artış kazancı vergisi doğabilir.

Vergi hesaplaması yapmak için değer artış kazancı vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Hesaplama Mantığı

• Alış bedeli Yİ-ÜFE endeksiyle enflasyona göre güncellenir.

• Güncellenen alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark, gerçek kâr olarak belirlenir.

• Kârdan 2026 yılı istisnası olan 150.000 TL düşülür.

• Kalan tutardan satış sırasında ödediğiniz tapu harcı (%2'lik satıcı payı) ve varsa konut kredisi faizi gider olarak düşülür.

• Kalan "vergiye tabi tutar" üzerinden artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Hesaplamanızı değer artış kazancı hesaplama sayfamız üzerinden kolayca gerçekleştirin.

Beyan ve Ödeme

Satış 2026 yılında gerçekleştiyse vergi, 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyan edilir; iki eşit taksitte ödenir: Mart 2027 ve Temmuz 2027.

Satış 2025 yılında gerçekleştiyse beyan dönemi 1–31 Mart 2026'dır; 2025 yılı için istisna tutarı 120.000 TL'dir.

Not: Satıştan elde edilen kâr istisna tutarının altında kalsa bile, beyanname verme yükümlülüğünüz devam edebilir. "Kâr etmedim, beyan etmeme gerek yok" yaklaşımı hatalıdır. Durumunuzu bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

3. Emlak Vergisi Mükellefiyetini Sonlandırın

Mülkü sattığınızda artık emlak vergisi mükellefi değilsinizdir, ancak bu otomatik olarak işlenmez. Belediyeye satışı bildirerek kaydınızın güncellenmesini sağlamanız gerekir.

Satış yılında vergiyi kim öder? Genel kural olarak, mülkü sattığınız yılın emlak vergisi size aittir (satış alıcıya geçtikten sonraki dönemde taraflar arasında aralarında anlaşarak paylaşabilirler ancak vergi hukuken satıcıya aittir). Bu nedenle satılan yılın taksitlerini ödemeyi ihmal etmeyin.

Yapılacak işlem: Konutun bağlı olduğu belediyeye giderek veya bazı belediyelerin e-belediye sistemi üzerinden satış bildirimini yapın. Satış yapıldıktan sonra yıl içinde belediyeye başvurulması, ilerleyen yıllarda sizin adınıza yanlışlıkla emlak vergisi tahakkuk ettirilmesini önler.

4. DASK ve Konut Sigortası

DASK Poliçesi

DASK poliçesi, sahip değişikliğiyle birlikte fiilen geçersiz hale gelir ancak poliçeyi düzenleyen sigorta şirketine bilgi vermeniz önerilir. Bazı sigorta şirketleri, devredilmeyen DASK poliçesini iptal ederek ödenen primlerin kalan süresine ait kısmını iade edebilir.

Alıcı, kendi adına yeni bir DASK poliçesi yaptırmak zorundadır. Eğer evinizde aktif bir DASK varsa, onu yeni alıcıya devretme imkânınız da bulunmaktadır; bunun için DASK'ın işlemini gerçekleştirdiğiniz sigorta şirketiyle iletişime geçmeniz gerekir.

Konut Sigortası

Konut sigortanız varsa, satışın ardından poliçenizi iptal ettirerek kalan dönem priminizin iadesini talep edebilirsiniz. İptal ve iade prosedürü için sigorta şirketinizle iletişime geçin.

5. Abonelikleri Devredin veya İptal Edin

Satış sonrasında, mülkteki tüm fatura abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz, internet vb.) ya yeni alıcıya devredilmeli ya da sizin tarafınızdan iptal edilmelidir. Aksi hâlde, adınıza fatura kesilmeye devam edilir ve ödeme yapılmazsa borç birikerek icra süreçlerine konu olabilir.

Not: Abonelik devirlerinde alıcı genellikle DASK poliçesini ibraz etmek zorundadır. Bu, alıcıyı ilgilendiren bir yükümlülüktür; satıcının abonelik iptali için DASK'a gerek yoktur.

6. Aidat ve Ortak Gider Borçlarını Temizleyin

Konut bir apartman veya sitede yer alıyorsa, satış öncesinde veya satış sırasında birikmiş aidat borçlarını kapatmanız beklenir. Pratikte birçok alıcı, tapu devri öncesinde yöneticiden "aidat borcu yoktur" yazısı talep eder.

Ödenmemiş aidat borçları, bazı durumlarda tapuya şerh düşülebilecek bir alacak niteliği kazanabilir. Bu nedenle satış öncesinde borç durumunuzu kontrol edip temizlemeniz önerilir.

7. Adres ve Kurumsal Bilgilendirme

Evi satıp taşındıysanız aşağıdaki kurumları yeni adresinizle güncellemeniz gerekir:

Nüfus Müdürlüğü (İkametgâh Değişikliği): Yeni adresinize taşındıysanız bağlı bulunduğunuz nüfus müdürlüğüne başvurabilir ya da aynı şehir içindeyse e-Devlet üzerinden adres değişikliği yapabilirsiniz.

Bankalar: Tüm banka hesaplarınızdaki adres bilgisini güncelleyin. Tebligat adresiniz değiştiğinde, bankalar tarafından gönderilen yasal tebligatlar eski adrese gidebilir.

Vergi Dairesi: Aktif vergi mükellefi iseniz kayıtlı adresinizi vergi dairesinde güncelleyin.

Araç Sigortası ve Diğer Sigorta Poliçeleri: Adres değişikliğinin poliçe kapsamını etkileyip etkilemediğini sigorta şirketinize bildirin.

Araç Tescil Belgesi: Nüfus adresiniz değişince araç tescil belgesindeki adresin de güncellenmesi gerekebilir; araç tescil bürosuna başvurabilirsiniz.

Konut Kredisi Kullanarak Aldıysanız

Sattığınız evi bir zamanlar konut kredisi ile satın aldıysanız, satış öncesinde veya sırasında dikkat etmeniz gereken ek bir adım vardır:

İpotek kaldırma işlemi: Kredi tamamen kapandıysa, tapudaki ipotek şerhinin kaldırılmış olması gerekir. İpotek hâlâ aktifse, tapu devri gerçekleşemez. Kalan kredi borcunu satış geliriyle kapatıp, bankanın ipotek fekki (kaldırma) belgesini Tapu Müdürlüğü'ne ileterek kaydın silinmesini sağlamanız gerekir.

Satış Sonrası Kontrol Listesi

• Tapu harcının (%2) satış günü ödendiği teyit edildi

• 5 yıl kuralı kontrol edildi (muaf mısınız?)

• Değer artış kazancı var mı hesaplandı (gerekirse beyanname takvimi not edildi)

• Belediyeye satış bildirimi yapıldı (emlak vergisi mükellefiyeti sona erdirildi)

• Satış yılına ait emlak vergisi taksitleri ödendi

• DASK poliçesi hakkında sigorta şirketiyle görüşüldü (iptal/devir)

• Konut sigortası iptal edildi ve iade alındı

• Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelikleri devredildi veya iptal edildi

• Aidat ve ortak gider borçları temizlendi

• Banka, vergi dairesi ve diğer kurumlara yeni adres bildirildi

• İpotek varsa: kredi kapatıldı ve ipotek fekki işlemi tamamlandı

Evi 7 Yıl Önce Aldım ve Sattım. Vergi Öder miyim?

Hayır. 5 yıl kuralı gereğince, aldığınız tarihten itibaren 5 yılı dolduran konutları satarsanız değer artış kazancı vergisinden muafsınız.

Satışta Zarar Ettim, Beyan Etmem Gerekiyor mu?

Zarar durumunda değer artış kazancı vergisi doğmaz; ancak durumunuzu belgeleyecek bilgileri (alış-satış bedeli, tarihler) elinizde tutmanız, olası bir vergi idaresi sorgulamasında işe yarar.

Ev Satışından Elde Ettiğim Parayı Beyan Etmeli miyim?

Satış geliri değil, bu satıştan elde edilen kâr vergilendirme konusudur. Eğer 5 yıl muafiyetiniz varsa ya da hesaplanan kâr 150.000 TL'nin altındaysa, beyan yükümlülüğünüz doğmayabilir ancak durumunuzu bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

DASK Poliçemi Yeni Alıcıya Devredebilir miyim?

Evet, mümkündür. Bunun için DASK poliçesini düzenleyen sigorta şirketiyle iletişime geçerek devir talebinde bulunabilirsiniz.

Belediyeye Satış Bildirimini Yapmadım, Ne Olur?

Yıllar sonra adınıza emlak vergisi tahakkuk ettirilmeye devam edebilir. Uzun süre fark edilmezse biriken borç gecikme zammı ve cezalarla ciddi bir tutara ulaşabilir. Bu nedenle satışın ardından mümkün olan en kısa sürede belediyeyi bilgilendirmeniz önemlidir.