Kredi Borcu Devam Eden Ev Nasıl Satılır?

Kredi borcu bitmemiş bir konutu satın almak mümkündür. Bu süreçte temel işleyiş, bankalar arası yazışmalarla mevcut borcun kapatılması ve tapu üzerindeki ipoteğin devredilmesidir. İşlemlerin büyük çoğunluğu bankalar tarafından yürütüldüğü için alıcı ve satıcı için süreç standart bir satıştan çok farklı ilerlemez.

*Tablodaki faiz oranları en uygun kredi veren bankalar baz alınarak günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca tüm bankaların faizlerine ulaşmak için kredi hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Kredi Borcu Devam Eden Konutun Kredi ile Alınması

Alıcı da konut kredisi kullanacaksa, süreç bankalar arası koordinasyonla şu adımları takip eder:

• Ekspertiz ve Tespit: Alıcının kredi başvurusu onaylandığında eve eksper gönderilir. Eksper raporunda evin üzerinde hangi bankanın ipoteği olduğu resmileşir.
• Bankalar Arası Yazışma: Alıcının kredi kullanacağı banka, mevcut ipotekli bankadan "Kredi Kapama Yazısı" talep eder. Bu yazı, borcun o günkü güncel tutarını ve borç kapandığında ipoteğin kaldırılacağını taahhüt eder.
• Tapu İşlemi ve İkinci Derece İpotek: Tapuda satış gerçekleşirken, yeni banka tapu üzerine ikinci derece ipotek koyar. (tapu masrafları hakkında bilgi için tapu harcı sayfamızı ziyaret edin)
• Kredi Açılışı ve Borç Transferi: Tapu belgeleri bankaya ulaştığında kredi serbest bırakılır. Banka, kredi tutarından önce mevcut borcu eski bankaya göndererek kapatır. Kalan tutarı ise satıcıya öder.
• İpoteğin Birinci Dereceye Yükselmesi: Eski borç kapandığında, banka tarafından sistem üzerinden (TAKBİS) elektronik "İpotek Kaldırma Talebi" gönderilir. Tapu dairesinin bu talebi onaylamasıyla eski ipotek kaldırılır ve yeni bankanın ikinci derece olan ipoteği kendiliğinden birinci dereceye yükselir.

Not: Eğer alıcı ve satıcı aynı banka ile çalışıyorsa, bu bürokratik süreçler çok daha hızlı tamamlanır.

Alacaklılık hakkını rehin tutmak olan daini mürtehin hakkında detaylı bilgiyi daini mürtehin nedir, nasıl kaldırılır sayfamızdan edinin.

Kredi Borcu Devam Eden Konutun Nakit Olarak Alınması 

Nakit alımlarda taraflar arasındaki en güvenli yol, bankaların sunduğu "Blokeli Havale / Güvenli Ödeme" sistemini kullanmaktır. Bu yöntem sayesinde alıcı, satıcı ve kredi borcu olan banka eş zamanlı olarak koruma altına alınır.

• Güncel Borcun Belirlenmesi: Satıcının konut kredisi borcu olan bankadan toplam kapama tutarı (anapara + erken ödeme tazminatı vb.) net olarak öğrenilir.
• Referans Numarası ve Ödeme: Satış işlemi için bir referans numarası oluşturulur. Alıcı, evin toplam bedelini bu referans numarasını kullanarak bankadaki güvenli havuza yatırır. Para, tapu işlemi tamamlanana kadar banka güvencesinde bloke edilir.
• Tapuda Satış: Tapu dairesinde konutun satışı, mevcut banka ipoteği kabul ederek yani "ipotekli" olarak gerçekleştirilir. (detaylı bilgi için tapu alım satım işlemleri yazımızı inceleyin)
• Otomatik Transfer ve Kapanış: Tapu devri tamamlandığı anda satış bilgisi banka sistemine dijital olarak ulaşır. Sistem blokeyi otomatik olarak çözerek paradan önce satıcının kredi borcunu kapatır, kalan tutarı ise eş zamanlı olarak satıcının hesabına aktarılır.
• Elektronik İpotek Kaldırma (E-Terkin): Kredi borcu kapandıktan sonra ilgili banka, TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden dijital olarak ipoteği kaldırır. Bu işlemle birlikte alıcı, satış sırasında kabul ettiği ipotekten de kurtulmuş olur.

Not: Resmi "Güvenli Ödeme Sistemi" kullanım bedeli oldukça cüzi bir rakamdır. Ancak satın alınan konutun kredi borcu olması ve bankalar arası borç kapama/ipotek fek işlemlerinin yönetilmesi nedeniyle, bankalar bu operasyonel süreç için ek bir hizmet bedeli talep edebilir. Toplam masraf tutarı çalışılan bankaya göre değişiklik gösterir.