Tapu Çeşitleri ve Anlamları

Tapu Çeşitleri Nelerdir?

Tapu çeşitleri, taşınmazın mülkiyet yapısına ve tapu sicilindeki niteliğine göre farklı şekillerde adlandırılır. Günlük kullanımda kat mülkiyeti, kat irtifakı, hisseli tapu, müstakil tapu, arsa tapusu ve tarla tapusu gibi ifadeler kullanılır.

Ancak bu ifadelerin tamamı hukuken aynı türde bir sınıflandırmayı göstermez. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı taşınmaz üzerindeki hakkın hukuki durumunu belirtir. Arsa ve tarla ifadeleri taşınmazın tapu sicilindeki niteliğini gösterir. “Müstakil tapu” ve “hisseli tapu” ise mülkiyetin tek kişiye mi yoksa birden fazla kişiye mi ait olduğunu anlatmak için yaygın olarak kullanılan ifadelerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu da kat mülkiyeti ile kat irtifakını ayrı hukuki haklar olarak düzenler.

Tapu çeşitlerinin temel anlamları kısaca şöyledir:

Gayrimenkul satın alırken yalnızca tapunun adlandırılmasına bakmak yeterli değildir. Taşınmaz tipi, niteliği, malik ve hisse bilgileri, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar da birlikte kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın daire, dükkan, ofis veya depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıların bağımsız kullanıma uygun bölümleri üzerinde kurulabilir. Bu nedenle kat mülkiyetli bir daire satın alındığında mülkiyet yalnızca binanın bulunduğu arsadan belirli bir paya değil, tapuda kayıtlı bağımsız bölüme ilişkindir.

Kat mülkiyeti kurulurken tapuda bağımsız bölümün numarası, niteliği ve bağlı olduğu arsa payı gibi bilgiler yer alır. Kat mülkiyetinin kurulmasında yapı kullanma izin belgesi de kanunda aranan belgeler arasındadır.

Örneğin bir apartmandaki 8 numaralı dairenin kat mülkiyetli olması durumunda tapu kaydı doğrudan bu bağımsız bölümü gösterir. Binanın arsası üzerindeki arsa payı da bağımsız bölüme bağlıdır.

Kat mülkiyetli olması, taşınmazla ilgili hiçbir hukuki veya mali risk bulunmadığı anlamına gelmez. Konut satın alınırken yine tapudaki ipotek, haciz, şerh ve diğer kayıtların kontrol edilmesi gerekir.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir binada gelecekte ortaya çıkacak bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bina tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir.

Kat irtifakı kurulurken hangi bağımsız bölümün hangi arsa payına bağlı olduğu tapu siciline kaydedilir. Böylece inşaat aşamasındaki projede satın alınan dairenin veya iş yerinin gelecekte hangi bağımsız bölüme karşılık geldiği belirlenir.

Kat irtifakı bulunan bir taşınmaz satın alınırken özellikle şu bilgilerin kontrol edilmesi önemlidir:

• Tapudaki bağımsız bölüm ve arsa payı

• Onaylı mimari proje

• İnşaatın ruhsat durumu

• Satın alınan bölüm ile projedeki bölümün aynı olup olmadığı

• Yapının tamamlanma durumu

• Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı

• Tapudaki şerh ve takyidatlar

Yapının tamamlanmasının ve yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesinin ardından kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi süreci yürütülür. Mevcut düzenlemeye göre yetkili idarenin gerekli belgeleri elektronik ortamda göndermesi üzerine kat mülkiyetine geçiş tapu idaresince resen gerçekleştirilebilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki temel fark, yapının ve bağımsız bölüm üzerindeki hakkın bulunduğu aşamadır.

Kat irtifaklı bir konutun fiilen tamamlanmış olması tek başına tapusunun kat mülkiyetine geçmiş olduğu anlamına gelmez. Tapu kaydındaki taşınmaz tipi ayrıca kontrol edilmelidir.

Konu hakkında daha fazla bilgi almak için kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki farklar yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumları anlatmak için kullanılan genel bir ifadedir. Ancak ortak mülkiyetin hukuki yapısı kendi içinde farklı olabilir.

Tapu kayıtlarında özellikle paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti ayrımı önemlidir. Tapu Sicili Tüzüğü’nde paylı mülkiyette her malikin pay miktarının tapu sicilinde gösterileceği, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklığı doğuran nedenin belirtileceği düzenlenir.

Paylı mülkiyette örneğin bir arsanın;

• 1/2'si bir kişiye,

• 1/4'ü ikinci kişiye,

• 1/4'ü üçüncü kişiye

ait olabilir.

Buradaki paylar taşınmazın tamamı üzerindeki hukuki payları ifade eder. Tapuda 1/4 hisse sahibi olmak, arazinin fiziksel olarak belirli bir köşesinin doğrudan o kişiye ait olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle hisseli bir arsa, tarla veya bina payı satın alınırken tapudaki hisse oranının yanı sıra taşınmazın fiili kullanımı ve diğer hissedarların durumu da değerlendirilmelidir.

Paylı mülkiyette ayrıca yasal önalım hakkı önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar belirli şartlar altında önalım hakkını kullanabilir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Paylı mülkiyette her ortağın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir. Örneğin tapuda 1/3 veya 1/4 gibi bir hisse oranı gösterilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların taşınmaz üzerinde tek tek belirlenmiş payları bulunmaz. Hak, ortakların tamamına birlikte aittir. Bu durum özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda görülebilir.

TKGM’ye göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, maliklerin başvurusu, miras durumunda belirli usuller veya mahkeme kararıyla mümkün olabilir.

Gayrimenkul satın alırken “hisseli tapu” ifadesi kullanılıyorsa ortaklığın paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu tapu kaydından kontrol edilmelidir.

Müstakil Tapu Nedir?

Müstakil tapu mevzuatta ayrı bir tapu çeşidi olarak tanımlanan bir kavramdan çok, günlük kullanımda taşınmazın tamamının tek bir kişiye ait olduğunu anlatmak için kullanılan bir ifadedir.

Örneğin bir arsanın tapusunda tek malik bulunuyor ve kişinin hissesi taşınmazın tamamını kapsıyorsa bu taşınmaz için müstakil tapulu ifadesi kullanılabilir.

Ancak müstakil ev ile müstakil tapu aynı şey değildir. Fiziksel olarak tek başına duran bir villa veya ev, hisseli bir parsel üzerinde bulunabilir. Bu nedenle evin müstakil görünmesi tapunun da tek kişiye ait olduğunu göstermez.

Satın alma öncesinde tapuda malik sayısı ve hisse oranı mutlaka kontrol edilmelidir.

Arsa Tapusu Nedir?

Arsa tapusu olarak adlandırılan belge, tapu sicilinde taşınmazın niteliğinin arsa olarak kayıtlı olduğunu gösterir.

Ancak tapuda “arsa” yazması, taşınmazın üzerine istenilen yapı türünün doğrudan yapılabileceği anlamına gelmez. Yapılaşma hakkı için taşınmazın güncel imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları ve varsa diğer kısıtlamaları ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu nedenle arsa satın almadan önce yalnızca tapu senedine bakmak yerine ilgili belediyeden veya yetkili idareden imar durumu öğrenilmelidir.

Ada ve parsel bilgileri kullanılarak taşınmazın konumu ve tapu sicilindeki bazı temel nitelik bilgileri TKGM Parsel Sorgu üzerinden de incelenebilir. Ancak Parsel Sorgu mülkiyet sahibi gibi kişisel bilgileri göstermez.

Arsa tapusu tek başına imar garantisi olarak değerlendirilmemelidir.

Tarla Tapusu Nedir?

Tarla tapusu, taşınmazın tapu sicilindeki niteliğinin tarla olduğunu gösterir. Bu taşınmazlar genel olarak tarımsal arazi niteliğindedir.

Tarla tapulu bir taşınmaz satın alınırken “ileride kesin olarak arsaya dönüşür” veya “üzerine hiçbir şekilde yapı yapılamaz” gibi genellemeler doğru değildir. Kullanım ve yapılaşma imkanı; imar planı, tarım arazilerine ilişkin mevzuat, parselin konumu ve ilgili idarenin kararları gibi birçok unsura bağlıdır.

Bu nedenle tarla satın alırken;

• İmar planı içinde olup olmadığı,

• Tarımsal niteliği,

• Yola cephesi,

• Parsel büyüklüğü,

• Hisseli olup olmadığı,

• Üzerindeki şerh ve kısıtlamalar

kontrol edilmelidir.

Özellikle yatırım amacıyla tarla satın alırken gelecekteki imar değişikliğini kesinleşmiş bir durum gibi kabul ederek fiyatlama yapmak önemli bir risk oluşturabilir.

Tarla kredi işlemleri hakkında bilgi almak için tarla kredisi nedir yazımızı inceleyebilirsiniz.

Arsa Tapusu ve Tarla Tapusu Arasındaki Fark Nedir?

Arsa ve tarla arasındaki temel fark, tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz niteliğidir. Ancak gerçek kullanım ve yapılaşma imkanını anlamak için güncel imar ve diğer idari kayıtların da incelenmesi gerekir.

Dolayısıyla “arsa tapusu varsa mutlaka inşaat yapılabilir, tarla tapusu varsa yapı yapılamaz” şeklinde bir ayrım yapmak doğru değildir.

Devre Mülk Tapusu Nedir?

Devre mülk, bir konutun yılın belirli dönemlerinde farklı ortaklar tarafından kullanılmasına imkan veren bir mülkiyet yapısıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde ortak maliklerden her biri lehine yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkı kurulabilir. Bu hak, ortak mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır.

Devre mülk satın alan kişi bu nedenle yalnızca bir tatil veya konaklama hizmeti satın almış olmaz; şartları sağlanan devre mülk sisteminde tapu siciline bağlı bir hak söz konusudur.

Devre mülk satın alınırken tapudaki pay, kullanım dönemi, devre mülk sözleşmesi ve taşınmaz üzerindeki diğer kayıtların birlikte incelenmesi gerekir.

Tapuda Mesken ve İşyeri Yazması Ne Anlama Gelir?

Bir bağımsız bölümün tapudaki niteliği konutun fiilen nasıl kullanıldığından farklı olabilir. Tapuda bağımsız bölümün niteliği mesken, dükkan, işyeri, büro, depo gibi ifadelerle gösterilebilir.

Örneğin fiilen ev olarak kullanılan bir taşınmazın tapudaki niteliği işyeri ise bu durum satın alma öncesinde kontrol edilmelidir. Aynı şekilde tapuda mesken görünen bir bağımsız bölümün farklı amaçla kullanılması da ilgili mevzuat ve yönetim planı açısından ayrıca değerlendirme gerektirebilir.

Bu nedenle özellikle konut satın alırken tapudaki bağımsız bölüm niteliği ile satın alınan taşınmazın fiili kullanımının birbiriyle uyumlu olup olmadığına bakılmalıdır.

Tapuda Arsa Payı Ne Anlama Gelir?

Arsa payı, kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu bağımsız bölüme bağlı olan ana taşınmazdaki ortak mülkiyet payıdır.

Örneğin bir apartman dairesinin tapusunda 20/1000 arsa payı bulunabilir. Bu oran, bağımsız bölümün binanın bulunduğu arsa üzerindeki payını gösterir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak belirlenmesi öngörülür.

Arsa payı bağımsız bölümden ayrı şekilde devredilemez. Bağımsız bölüm satıldığında ona bağlı arsa payı da yeni malike geçer.

Kırmızı Tapu ve Mavi Tapu Ne Anlama Gelir?

Tapu senetlerinde kullanılan kırmızı ve mavi renkler, taşınmaz kayıtlarının ayrımını kolaylaştıran bir uygulamadır. Ana taşınmaz niteliğindeki arsa, tarla veya benzeri kayıtlar için mavi desenli; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kapsamındaki bağımsız bölümler için ise kırmızı desenli tapu senetleriyle karşılaşılabilir. TKGM tarafından yayımlanan tapu örneklerinde de farklı taşınmaz kayıtları için bu tasarımlar görülebilir.

Ancak tapunun rengi tek başına taşınmazın güvenli, imarlı veya sorunsuz olduğunu göstermez.

Örneğin kırmızı renkli bir tapu hem kat mülkiyetli hem de kat irtifaklı bir bağımsız bölüme ilişkin olabilir. Bir taşınmaz hakkında karar verirken senedin renginden çok tapudaki taşınmaz tipi ve resmi sicil kayıtları dikkate alınmalıdır.

Tapu Türü Konut Kredisi Kullanımını Etkiler mi?

Konut kredisi başvurularında banka, satın alınacak taşınmazı kredi için teminat olarak değerlendirir ve konut üzerine genellikle ipotek tesis edilir. Bu nedenle taşınmazın tapu ve hukuki durumu kredi değerlendirmesinde önem taşır.

Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olması tek başına kredinin kesin olarak onaylanacağı anlamına gelmez. Banka tarafından yaptırılan ekspertiz sonucunda taşınmazın değeri, hukuki durumu ve kredi teminatına uygunluğu da değerlendirilir.

Hisseli tapulu, farklı nitelikte kayıtlı veya hukuki durumu standart bir konuttan farklı olan taşınmazlarda ise bankanın kredi ve teminat politikası ayrıca önem kazanır.

Konut satın almak için kredi kullanmayı planlıyorsanız bankaların güncel faiz oranlarını ve tekliflerini karşılaştırmak, kredi tutarı ve vadeye göre ödeme hesaplamak için Hesapkurdu.com konut kredisi sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Tapu Bilgileri Nasıl Kontrol Edilir?

Tapudaki bilgilerin kontrolünde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün dijital hizmetlerinden yararlanılabilir.

TKGM Parsel Sorgu üzerinden ada ve parsel bilgileri kullanılarak taşınmazın konumu, yüzölçümü ve niteliği gibi temel bilgiler görüntülenebilir. Malik bilgileri ise kişisel veri olduğundan herkese açık Parsel Sorgu sisteminde gösterilmez.

Taşınmaz sahibi kendi tapu bilgilerine e-Devlet ve Web Tapu hizmetleri üzerinden erişebilir.

Gayrimenkul satın alırken yalnızca satıcının gösterdiği eski bir tapu senediyle yetinmek yerine güncel tapu kaydının ve taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaların kontrol edilmesi önemlidir.

Tapu senedindeki alanların ne ifade ettiği hakkında detaylı bilgi için Hesapkurdu.com Tapu Üzerindeki İfadelerin Anlamları Nelerdir? içeriğini de inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Alırken Tapuda Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul satın alırken tapunun yalnızca “kat mülkiyetli”, “arsa” veya “hisseli” olmasına bakmak yeterli değildir. Tapudaki bilgiler bir bütün olarak değerlendirilmelidir.

Satın alma öncesinde şu noktalar kontrol edilebilir:

• Tapudaki malik ile satıcının aynı kişi olup olmadığını kontrol edin.

• Hisseli taşınmazlarda satın alınan hisse oranını net olarak inceleyin.

• Konut alırken bağımsız bölüm numarasının fiilen görülen daireyle uyuştuğundan emin olun.

• Tapudaki taşınmaz tipinin kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğunu kontrol edin.

• Taşınmazın tapudaki niteliğine bakın. Mesken, işyeri, arsa veya tarla gibi kayıtları fiili kullanımla karşılaştırın.

• İpotek, haciz, intifa hakkı, şerh veya diğer kısıtlamaların bulunup bulunmadığını kontrol edin.

• Kat irtifaklı taşınmazlarda onaylı proje ile satın alınan bağımsız bölümü karşılaştırın.

• Arsa ve tarla alırken tapu kaydının yanında güncel imar durumunu da ilgili idareden öğrenin.

• Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların durumunu ve yasal önalım hakkını dikkate alın.

• Konut kredisi kullanılacaksa taşınmazın kredi teminatına uygunluğunun banka tarafından ayrıca değerlendirileceğini göz önünde bulundurun.

• Ada ve parsel bilgilerini kullanarak taşınmazın konumunu ve temel bilgilerini resmi kaynaklardan kontrol edin.

Tapu çeşidi, taşınmaz hakkında önemli bilgi verir ancak tek başına satın alma kararı için yeterli değildir. Özellikle mülkiyet şekli, bağımsız bölüm bilgileri, hisse oranı, imar durumu ve tapu üzerindeki kısıtlamalar birlikte incelendiğinde taşınmazın hukuki durumu daha doğru değerlendirilebilir.