Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki temel fark, yapının bulunduğu aşama ve taşınmaz üzerindeki hakkın niteliğidir. Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti; yapılmakta veya ileride yapılacak yapıdaki bölümler üzerinde ise ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kat irtifakı kurulabileceğini düzenler.

İki kavram arasındaki temel farklar şöyle özetlenebilir:

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, yapılması planlanan veya inşaatı devam eden bir yapıda ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan haktır.

Örneğin henüz inşaatı devam eden bir apartmandan daire satın alındığında, bina tamamlanmadan o bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bunun yerine projede hangi bağımsız bölümün hangi arsa payına bağlı olduğu belirlenerek kat irtifakı tesis edilebilir.

Kat irtifakı arsa payına bağlıdır. Bu nedenle tapuda bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payı belirlenmiş olsa da hukuki yapı, tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyetinden farklıdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göre kat irtifakı kurulması için mimari proje, yönetim planı, yapı aplikasyon projesi ve toplu yapılarda vaziyet planı ile yapı ruhsatı gibi belgeler gerekir.

Kat irtifakı özellikle projeden veya inşaat aşamasında konut satın alırken önemlidir. Alıcı açısından tapuda belirtilen bağımsız bölümün satın alınan bölümle aynı olup olmadığı, arsa payı ve onaylı proje kontrol edilmelidir.

Tapu harcı konularında detaylı bilgi almak ve hesaplama yapmak için tapu harcı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, dükkân, ofis, mağaza, depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

Örneğin kat mülkiyetli bir apartman dairesinde tapu kaydı, doğrudan ilgili bağımsız bölümü ve bu bölüme bağlı arsa payını gösterir.

Kat mülkiyeti kurulması yapının tamamlanmış olması açısından kat irtifakından farklıdır. Yapı kullanma izin belgesi de kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinin temel belgelerindendir. Kanuna göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanılarak gerekli şartlar sağlandığında kat mülkiyetine çevrilir.

Ancak kat mülkiyetli bir tapuya sahip olmak, taşınmaz üzerinde hiçbir hukuki veya mali risk bulunmadığı anlamına gelmez. Konut satın alırken ipotek, haciz, şerh ve diğer takyidatların ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Not: Ev alırken veya satarken büyük önem taşıyan Enerji Kimlik Belgesi hakkında detaylı bilgi almak için ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinde İskân Farkı Nedir?

Yapı kullanım izin belgesi, günlük kullanımda iskân olarak adlandırılır. Yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlanmasının ardından yetkili idare tarafından düzenlenir.

Kat irtifakı kurulurken yapının henüz tamamlanmış olması gerekmediğinden yapı kullanım izin belgesi aranmaz. Kat mülkiyetine geçişte ise yapının tamamlanması ve yapı kullanım izin belgesinin düzenlenmesi önemlidir.

Bu nedenle kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki ayrım anlatılırken iskân önemli bir göstergedir. Ancak kat irtifaklı görünen her binanın fiilen inşaat halinde veya kesin olarak iskânsız olduğunu varsaymak doğru değildir. Yapı tamamlanmış olabilir ve tapudaki dönüşüm süreci henüz sonuçlanmamış olabilir.

Bu nedenle tamamlanmış bir binada kat irtifaklı daire alınacaksa tapu kaydının yanında yapı kullanım izin belgesinin bulunup bulunmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakı, yapının tamamlanması ve gerekli koşulların oluşmasıyla kat mülkiyetine dönüştürülür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanım izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilebilir. Bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin talebiyle de gerçekleştirilebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamasında yapı kullanım izin belgesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda gönderilmesiyle cins değişikliği ve tapu işlemleri de elektronik sistemler üzerinden yürütülebilir.

Dolayısıyla bina tamamlandıktan sonra hâlâ kat irtifaklı görünüyorsa öncelikle yapının iskân durumu ve tapu kayıtlarının neden kat mülkiyetine dönüştürülmediği kontrol edilmelidir.

Kat İrtifaklı Daire Alınır mı?

Kat irtifaklı bir dairenin satın alınması mümkündür. Özellikle yeni yapılan projelerde konutların inşaat aşamasında kat irtifaklı olması normal bir durumdur.

Ancak kat irtifaklı bir konut satın alırken taşınmazın durumuna göre daha fazla kontrol yapılması gerekebilir. Özellikle şu noktalar incelenmelidir:

• Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile satın alınan dairenin aynı olup olmadığı,

• Tapuda belirtilen arsa payı,

• Yapı ruhsatı,

• Onaylı mimari proje,

• İnşaatın mevcut durumu,

• Yapı tamamlanmışsa iskân durumu,

• Fiili yapı ile onaylı proje arasında önemli bir farklılık bulunup bulunmadığı,

• Tapu üzerindeki ipotek, haciz ve diğer kısıtlamalar.

Bina henüz yapım aşamasındaysa inşaatın tamamlanmasına ilişkin riskler de ayrıca değerlendirilmelidir. Tamamlanmış ancak hâlâ kat irtifaklı bir konutta ise özellikle iskân ve kat mülkiyetine geçiş durumu önem kazanır.

Kat Mülkiyetli Daire Almak Daha Güvenli mi?

Kat mülkiyetli bir daire, yapının tamamlanmış olması ve bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı kurulmuş olması nedeniyle kat irtifaklı bir taşınmazdan farklı bir hukuki aşamadadır.

Ancak yalnızca tapuda “kat mülkiyeti” yazması satın alma kararında yeterli değildir.

Kat mülkiyetli bir konutta da;

• Tapudaki malik,

• Bağımsız bölüm numarası,

• Arsa payı,

• İpotek ve haciz kayıtları,

• Şerhler,

• Yönetim planı,

• Fiili durum ile tapu ve proje arasındaki uyum

gibi bilgiler kontrol edilmelidir.

Bu nedenle kat mülkiyetini “sorunsuz taşınmaz garantisi” olarak değil, taşınmazın mülkiyet durumuyla ilgili önemli bir hukuki bilgi olarak değerlendirmek daha doğrudur.

Kat İrtifaklı Eve Konut Kredisi Çıkar mı?

Kat irtifaklı olması bir konutun otomatik olarak konut kredisine uygun olmadığı anlamına gelmez.

Bankalar hem kat mülkiyetli hem de belirli koşulları sağlayan kat irtifaklı taşınmazları konut kredisi açısından değerlendirebilir. Örneğin Akbank’ın güncel ev alım rehberinde tapunun kat mülkiyeti veya kat irtifakı olması ve tapudaki niteliğin mesken, konut veya daire gibi konut kullanımını göstermesi halinde kredi değerlendirmesi yapılabildiği belirtiliyor.

Bununla birlikte kredi kararı yalnızca tapu türüne göre verilmez. Banka tarafından yaptırılan ekspertizde taşınmazın;

• hukuki durumu,

• tapu niteliği,

• proje ve ruhsat durumu,

• değeri,

• krediye teminat olarak uygunluğu

gibi unsurlar da değerlendirilir.

Bu nedenle kat irtifaklı her konuta kredi çıkar veya çıkmaz şeklinde genel bir kural yoktur.

Hangi evlerin krediye uygun olduğu hakkında daha detaylı bilgi almak için almak istediğiniz ev krediye uygun mu yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat İrtifaklı Tapu Kat Mülkiyetli Tapudan Daha Değersiz mi?

Tapu türü taşınmazın değerini etkileyebilecek unsurlardan biridir ancak tek başına fiyatı belirlemez.

Bir konutun değerinde;

• konumu

• büyüklüğü

• bina yaşı

• fiziksel durumu

• ulaşım imkânları

• bulunduğu bölgedeki benzer konut fiyatları

• projenin niteliği

• iskân ve tapu durumu

gibi birçok unsur birlikte etkili olur.

Özellikle tamamlanmış bir binanın uzun süredir kat irtifaklı kalması halinde bunun nedeni araştırılmalıdır. İskân sorunu veya projeye aykırılık gibi bir durum varsa taşınmazın satış ve kredi süreçlerini etkileyebilir.

Buna karşılık henüz yapımı devam eden ve gerekli izinleri bulunan bir projede kat irtifakı bulunması, projenin bulunduğu aşamanın doğal sonucu olabilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tapuda Nasıl Anlaşılır?

Taşınmazın kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olduğu tapu kayıtlarından görülebilir.

Satın alma öncesinde yalnızca satıcının elindeki eski tapu senedine bakmak yerine güncel tapu kaydının kontrol edilmesi daha sağlıklı olur. Taşınmaz sahibi kendi tapu bilgilerine e-Devlet ve Web Tapu üzerinden erişebilir.

Tapu kaydında bağımsız bölüm, arsa payı ve taşınmaz tipi gibi bilgiler incelenebilir. Ayrıca satın alma işlemi öncesinde taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh veya diğer takyidatların bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

İpotek, haciz ve şerh konularında daha detaylı bilgi için konutlarda ipotek, haciz ve intifa hakkı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasında seçim yaparken yalnızca tapunun üzerindeki ifadeye bakılmamalıdır. Taşınmazın mevcut durumu ve resmi kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Konut satın almadan önce şu noktalar kontrol edilebilir:

• Tapunun kat irtifaklı mı yoksa kat mülkiyetli mi olduğunu öğrenin.

• Kat irtifaklı bir yapıda bağımsız bölüm ve arsa payının satın aldığınız konutla uyumlu olduğunu kontrol edin.

• Bina tamamlanmışsa yapı kullanım izin belgesinin bulunup bulunmadığını araştırın.

• Onaylı mimari proje ile taşınmazın fiili durumunu karşılaştırın.

• Tapudaki malik ve bağımsız bölüm bilgilerini kontrol edin.

• İpotek, haciz, şerh ve diğer kısıtlamaları inceleyin.

• Konut kredisi kullanılacaksa taşınmazın bankanın ekspertiz ve teminat kriterlerine uygunluğunu değerlendirin.

• Tamamlanmış ancak hâlâ kat irtifaklı bir konutta kat mülkiyetine neden geçilmediğini öğrenin.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki temel ayrım, yapının ve mülkiyet hakkının bulunduğu aşamadır. Kat irtifakı gelecekte kurulacak kat mülkiyetine temel oluşturan arsa payına bağlı bir hakken, kat mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Konut satın alırken tapu türünün yanında iskân, proje, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların birlikte kontrol edilmesi gerekir.