Almak İstediğiniz Ev Krediye Uygun mu?

Ev Krediye Uygun mu?

1. Kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı,
2. En az %80 oranında tamamlanması gerekli,
3. Projeye aykırı değişiklik yapılmamış olmalı,
4. Tüm hissedarlar banka ipoteğini kabul etmeli.

İlk üç maddeyi bankanın göndereceği gayrimenkul değerleme uzmanı (konut eksperi) değerlendiriyor. Maddelerin detaylı açıklaması ise yazımızın devamında mevcut.

En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:

*Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor.

Konut Kredisi Vergilerden Muaftır

Konut kredisi, diğer kredi türlerinde ödenen faiz üzerinden alınan KKDF ve BSMV vergilerinden ev alımını desteklemek amacı ile muaf tutulmuştur. Bu muafiyet ödenecek faiz üzerinden toplamda %20'lik kazanç elde edilmesini sağlar. Ayrıca banka tarafından konutun teminat olarak alınmasından dolayı konut kredisi faiz oranları genel piyasa faizlerinden her zaman düşük seyreder.

Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Olması

Kat irtifakı tapusu inşaatı henüz tamamlanmamış binalarda, sizin almak istediğiniz dairenin hissesine denk gelen arsa tapusudur. Bankalar kredi kullandırmak için dairenin en azından kat irtifak içeren bir tapusu olmasını ister. Bunun nedeni tapunun ekspertiz esnasında inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgeleri açısından değerlendirilmesidir.

Evin %80 Oranın Tamamlanmış Olması

Tamamlanmamış bir konut için ekspertiz aşamasında tamamlanmışlık seviyesi belirlenir. Bunu takiben her bankanın kredi vermek için uygun bulduğu minimum tamamlanmışlık seviyesi farklılık göstermektedir. Ancak çoğu banka en azından %80 tamamlanmış bir konuta kredi vermeyi kabul eder. Tamamlanmışlık oranı çok sayıda kritere göre belirlense de kabaca kapı ve pencereleri takılmış, sadece iç inşaatında (örneğin zemininde, boyasında) eksikler olan bir konutun %80 tamamlanmışlık seviyesini rahatça geçeceğini söyleyebiliriz. 

Ev Projesine Uygun mu?

Ekspertiz sürecinde gerçekleştirilen kontrollerden biri de evin belediyede bulunan projesine uygun olarak inşa edilip edilmediğidir. Projesine uygun olmayan, örneğin depo veya sığınak olarak gösterilen alanları başka bir amaçla kullanılmakta olan veya ortak alan büyümesi olan konutlar gelecekte yıkım kararı gibi sorunlarla karşılaşabilirler. Bu da evin olası bir satış durumunda fiyatını ciddi ölçüde aşağı çekeceğinden bankanın teminat olarak kabul edeceği evin değerini tehlikeye sokabilir.

Projeden Ev Satın Alınması

Müteahhitten henüz proje aşamasında bir konut satın almayı planlıyorsanız ev %80 tamamlanmışlık oranı sınırını karşılamayabilir. Böyle durumlarda bankalar ilgili müteahhitte veya proje şirketine bir ticari kredi limiti tanımlar. Böylece henüz ortada teminat niteliği olan bir ev yokken dahi "garantör limit teminatıyla" konut kredisi kullanabilirsiniz. Bu işlemin yapılabilmesi için müteahhittin hali hazırda anlaşmalı olduğu bankalar ile ilerlemeniz gerekir. Bu durumda şunu da hatırlatalım; bitmemiş projelerden satın alacağınız konutlar için konut kredisi kullanıyorsanız, projenin tamamlanıp konutun size teslim edilmesinde banka da en az proje şirketi kadar sorumludur. Bu yüzden bu durumlarda bankadan konut kredisi çekmiş olmanın ek bir güvencesi vardır. 

Hissedarların İpoteğe Razı Olması

Satın alacağınız evin hisseli tapusu varsa ve tüm hissedarlar satışa razı olmuşsa bu konut kredisi kullanmanıza engel oluşturmaz. Öte yandan satın alacak kişi tümüyle almıyor ve sadece hissedarlardan birinin hissesini satın alıyorsa bu problem yaratır. Olur da borcunuzu ödeyemezseniz ve banka konutu satarak borcunu tahsil etmek isterse diğer hissedarlar evin satışına mani olabileceğinden konutun sadece kısmi bir hissesi hisse payı ne olursa olsun yeterli teminat oluşturmaz.

Evin Tapusu Üzerinde Başka Bir İpotek Olması

Bankalar kredi ile satın alınacak konutta tapu üzerinde birinci derece ipotek hakkına sahip olmak isterler. Bu da kredi ödemelerinin yapılmaması durumunda onlara konutu satışa çıkarma ve ödenmesi gereken borcu öncelikli olarak tahsil etme hakkı verir. Satın alacağınız evin tapusu üzerinde hali hazırda başka bir ipotek, şerh veya haciz durumu varsa banka konut kredisi kullandırmayacaktır. Bu tarz durumlarda tapunun üzerindeki problemlerin giderilmesi, örneğin var olan ipoteğin kaldırtılması ve ancak bundan sonra yeni konut kredisi sürecinin devam ettirilmesi gerekir. Bu durumun sadece tek istisnası başka bir bankanın konutun üzerinden ipoteği varsa, bankalar arasında bir yazışma ile ipotek devir işlemleri yapılabilmektedir. Bu konu ile alakalı detaylı bilgi için kredi borcu devam eden evin satılması yazımızı inceleyin.

Konutun yeni bir yapı (sıfır) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Yeni yapılarda hem denetimlerin sıkı olması hem de müteahhit firmanın kredili olarak satma ihtimalini gözden çıkarmak istememesi yüzünden mevzuata aykırılık ile çok sık karşılaşılmıyor. Fakat dikkat edilmesi gereken birkaç husus mevcut:

1. Konutun belirli bir tamamlanma oranına sahip olması gereklidir. Bankalara göre bu oran değişiklik göstermekle birlikte %80’in tamamlanmış olması gerekir. Bazı bankalar daha düşük tamamlanmış oranlarını kabul edip verecekleri azami kredi tutarını bu orana düşürürler. Eksperler tamamlanma oranı üzerinden konutun fiyatını belirlediği için konut tamamlanmadan ekspertiz aşamasına geçmenizi tavsiye etmiyoruz.
2. Dubleks dairelerin tek bir daire olarak kullanılacak şekilde yapılması gereklidir. Projeye aykırı olarak ikinci kata bir kapı açıp farklı ve bağımsız bir daire haline getirilmesi durumunda konut kredisi kullanamazsınız.
3. Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının alacağınız konuta herhangi bir şekilde dahil edilmemiş olması gereklidir. Ortak kullanım alanlarından tüm kat maliklerinin hakkı olduğundan dolayı alınacak konuta ortak kullanım alanı dâhil edildiyse ister kredi ile alın ister nakit konutu almamanızı tavsiye ediyoruz. Çünkü kat maliklerinden birinin şikâyeti durumun çeşitli sıkıntılar ve hatta yıkım kararları ile karşılaşabilirsiniz. Bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebilir.
4. Almak istediğiniz konutun niteliği tapuda “mesken” olarak geçmelidir. Dükkan, depo vb. niteliklere sahip olması durumunda konut kredisi kullanılamaz. Tapuda niteliği “dükkan” olarak geçmesi durumunda ancak ticari nitelikli kredi kullanabilirsiniz. Bu durumda da vergilendirme ve azami kredi tutarı konusunda dezavantajlı kurallara tabi olursunuz.

Konutun eski bir yapı (ikinci el) olması durumunda dikkat edilmesi gerekenler:

Eski yapıların krediye uygunluğu yapıldığı tarihe ve şartlara göre değişiklik gösterir. Özellikle 10 yıl ve öncesinde yapılan binalarda mevzuatta çok değişiklik olduğu için krediye uygunluk konusunda sıkıntılarla karşılaşılmakta.

1. Almak istediğiniz konutun tapu türü kat ittifakı veya mülkiyeti olmalı ve tapuda niteliği “mesken” olarak geçmelidir. Bu niteliklerden herhangi birinin eksik olması durumunda konut kredisi kullanamazsınız. Bu bilgilerin tamamına konutun tapu senedinin ortasındaki "bağımsız bölüm" kısmından ulaşabilirsiniz (aşağıdaki görselde 16-17 ve 20. bölümler).

2.  Alacağınız konutun belediye tarafından onaylanmış plan ve projeye uygun olması gereklidir. Kat mülkiyeti konutun tamamen projeye uygun olduğunu, kat irtifakı ise en azından inşaatın projeye uygun olarak başladığını göstermektedir. Eğer zaman içerisinde konutta projeye aykırı değişikler yapılmışsa, eksper konutun krediye uygun olmadığını belirtebilir.
3. Otopark, depo vb. ortak kullanım alanlarının herhangi bir şekilde alınacak konuta ek olarak dâhil edilmemiş olması gereklidir. Yukarıdaki sebeplerle bu durumda eksper tarafından ek yapılanma olduğu için fiyat düşük belirlenebilir veya kredi uygun olmadığı belirtilebilir.
4. Konut üzerinde herhangi bir haciz kaydı olmamalıdır. Almak istenen konutun üzerinde haciz kaydı olması durumunda banka haciz kaydı tapudan kalkana kadar herhangi bir kredi işlemi yapmayacaktır. (Ayrıca tapu masraflar hakkında detaylı bilgi için tapu harcı hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.) 

Özellikle sık karşılaşılan ve konut kredisi kullanmanıza engel teşkil eden durumlardan bahsetmeye çalıştık. Konut almak için araştırma yapanlar iyi bilir ki kendi şartlarınıza uygun konut bulmak bazen çok uzun zaman alabiliyor. Bu kadar arayıştan sonra bulduğunuz evin krediye uygun olup olmadığını önceden değerlendirirseniz boşuna vakit ve nakit kaybına uğramazsınız.