Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

24.02.2017 Güncelleme: 17.05.2017

Ev alırken dikkat etmeniz gerekenleri yazımızda detaylı olarak açıkladık. Yazımızın kısa özeti ise kontrol listesi (checklist) olarak şu şekilde:

Ev Seçiminin Yapılmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev Bütçenizi Net Olarak Belirleyin

Aklınıza Yatan Tüm Ev Seçeneklerini Ön Elemeden Geçirin

Almak İstediğiniz Evde Aracı Olup Olmadığını Kontrol Edin

Evin Krediye Uygunluk Şartlarını Araştırın

İstenilen Fiyat ile Piyasa Değerini Kıyaslayın

Evin Üzerinde İpotek veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını Sorun

Evin Boyası Yeni Yapıldıysa Rutubet Olup Olmadığına Dikkat Edin

Ulaşım Seçeneklerini ve Sosyal Alanlara Yakınlığını Değerlendirin

Apartman Düzeni ve Komşuluk İlişkilerini Araştırın

Alınacak Evde Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Şartlarını Değerlendirin

Konut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bankaların Kredi Seçeneklerini Karşılaştırın

Ödeme Planınızı Kendi Bütçenize Göre Oluşturun

Alınan Dosya ve Sigorta Masrafı Detaylarını Öğrenin

Kredi Kartı, Otomatik Ödeme Talimatı Verme Gibi Yan Ürünleri Sorun

Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Gerekli Evraklarınız Hazır Olarak Gidin

Evi Tapuya Aldığınız Fiyat Üzerinden Beyan Edin

Tapu Harcının Kim Tarafından Ödeneceğini Önden Konuşun

*Bu checklisti sayfamızın sonunda yer alan linkten PDF olarak indirebilirsiniz.

1- Ev Seçiminin Yapılmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Ev Bütçenizi Net Olarak Belirleyin

Ev araması başlangıcında bütçenizi doğru belirlemeniz, boşuna vakit kaybetmeme ve genellikle uzun süren bu süreçte enerjinizi tüketmemeniz açısından önemli. Bütçe belirlenmesindeki en önemli detaylardan biri de gelirinize göre ne kadar kredi çekebileceğinizi yaklaşık olarak belirlemenizdir. Bu konuda Hesapkurdu olarak bankaların kredi limiti belirlemede kullandıkları yöntemlere göre geliştirdiğimiz ve güncel faiz oranları üzerinden çekebileceğiniz kredi tutarını hesaplayan Ne Kadar Kredi Çekebilirim? hesaplama aracımızı kullanmanızı tavsiye ederiz. 

Aklınıza Yatan Tüm Ev Seçeneklerini Ön Elemeden Geçirin

Konut alımı nispeten geri dönüşü zor bir süreçtir. Bundan dolayı karar vermeden önce tüm uygun ev seçeneklerini bir ön değerlendirmeden geçirmeniz, ileride pişman olmamak açısından önemli. Hızlı bir ön değerlendirme için temel alabileceğiniz ev ölçütleri:

  1. Bulunduğu konum, 
  2. Fiyatı,
  3. Büyüklüğü,
  4. Bulunduğu katı,
  5. Ulaşım imkânları, 
  6. Satış işleminde emlakçının olup olmadığı,

Ayrıca bu listeyi tercihleriniz doğrultusunda daha genişleterek, size uygun ev seçeneklerini çok daha fazla daraltabilirsiniz.

Almak İstediğiniz Evde Aracı Olup Olmadığını Kontrol Edin

Almak istediğiniz gayrimenkulün değerine göre emlak ofisleri yasal olarak %2 + KDV şeklinde hem alıcıdan hem de satıcıdan komisyon talep edebiliyor. Ödenecek komisyon oranının nispeten yüksek olması ev alımı sırasında yapacağınız diğer masraflarla birlikte bütçenizi zorlayabilir. Bunun için ev araması sırasında ya sahibinden bir ev bakmanız ya da emlakçı komisyonunu da hesaba katmanız gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Emlakçı Komisyonu Hesaplama sayfamıza bakın.

Evin Krediye Uygunluk Şartlarını Araştırın

Bu süreçte krediye uygun olmayan bir ev için çaba harcamak, zaman kaybının yanında bu durumu bankaya ekspertiz ücreti ödedikten sonra öğrenmeniz durumunda, ekspertiz ücreti iade edilmediği için nakit kaybı yaşamanıza da neden olur.

Temel olarak krediye uygun evin taşıması gereken özellikler: 

  1. Evin kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı,
  2. Yeni yapılan bir konut ise çoğu banka için en az %80 oranında tamamlanmalı,
  3. Sonradan evin projesine aykırı değişiklik yapılmamış olmalı,
  4. Ev tapusunda niteliği “mesken” olarak geçmeli ve kullanılmalı,
  5. Evin tapusu hisseli ise tüm hissedarlar paylarının satışını yapmalı, 
  6. Alım yapılacak kişinin, anne, baba, kardeş ve kardeş çocukları olmaması gerekli.

Ayrıca anne ve babanızın kardeşleri ile eşlerinden alım yapmanız durumunda dahi bankalar talebi muvazaalı işlem (şüpheli işlem) kapsamında ret edebilir. Daha detaylı bilgi almak istiyorsanız Alacağınız Ev Krediye Uygun mu? yazımızı inceleyin.

İstenilen Fiyat ile Piyasa Değerini Kıyaslayın

Evin fiyatını tam olarak belirlemek kolay bir işlem olmamakla birlikte, ekspertiz firmalarının da kullandığı “muadili ev” ve “kira fiyatlarına” göre ev değeri belirleme yöntemlerini kullanabilirsiniz.  

Muadili ev yöntemi, aynı konum, metrekare ve katta yer alan bütün konutların fiyatlarının ortalaması alınarak yapılır. Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise muadili evin benzer bir konumda olmasıdır.

Kira bedeli yöntemi ise almak istediğiniz evin muadillerinin kira fiyatı ortalamasının 215 ile çarpılması sonucunda ev fiyatının bulunmasıdır. Bu işlemdeki 215 sayısı, son yıllarda yapılan hesaplamalarda kira yatırımının yaklaşık geri dönüşüm süresi olarak kabul edilir.

Bu iki yöntemi ayrı ayrı uygulayıp çıkan fiyatların ortalamasını almanız durumunda, daha sağlıklı bir ev fiyatlaması yapmış olursunuz. Daha detaylı bilgi için Alacağınız Evin Gerçek Değerini Bulmanın Yolları yazımıza bakın.   

Evin Üzerinde İpotek veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını Sorun

Alınmak istediğiniz evin üzerinden haciz kaydı olması durumunda, haciz kalkmadığı sürece kredili ya da kredisiz olarak hiçbir şekilde evin tapusunu almanız mümkün değil. Evin ipotekli olması durumda ise ipoteği kabul ettiğiniz sürece tapuyu üzerinize alabilirsiniz. Ancak banka ipoteği haricinde, şahıs veya kurum ipoteği olması durumunda konut kredisi kullanmazsınız. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak istiyorsanız Kredi Borcu Devam Eden Evin Satılması yazımızı inceleyin.

Evin Boyası Yeni Yapıldıysa Rutubet Olup Olmadığına Dikkat Edin

Yeni konut alımlarında sıklıkla şikâyet edilen konuların başında evin rutubet alması gelir. Özellikle evin boyasının yeni yapılması durumunda evin rutubet alıp almadığını anlamak güç olmakla birlikte, ev dış yalıtımından incelenmesi durumunda fikir edinme şansınız mevcut. Eğer evin rutubet alma ihtimali varsa, bir uzmanın incelemesi faydalı olacaktır. Çünkü rutubet alan evin rutubetini kesmek, çoğu zaman fazlaca masraf yapmanıza neden olur.

Ulaşım Seçeneklerini ve Sosyal Alanlara Yakınlığını Değerlendirin

Ulaşım seçenekleri veya projelerine almak istediğiniz evin yakın olması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanlar için yaşam kalitesini büyük oranda arttıran ve evin ileride değerlenmesindeki en önemli unsurların başında gelir. Ulaşım seçenekleri yanında, okul, hastane, park, vb. alanlara yakınlık ise eve artı değer katan ve zaman tasarrufu yapmanızı sağlayan ek değerlerdir. 

Apartman Düzeni ve Komşuluk İlişkilerini Araştırın

Apartmanın ortak alanlarının yönetiminin iyi yapılması ve komşuluk ilişkilerin düzenli olması, alınacak evde yaşam kalitesine arttırmak adına önemli bir etken olarak kabul edilir. Hatta bazı durumlarda ev satışı sadece komşuluk ilişkilerinin iyi olmamasından bile kaynaklanır. Bunun için eve karar vermeden önce apartman sakinleri ile konuşmanız faydası olur.

Alınacak Evde Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Şartlarını Değerlendirin

Almak istediğiniz evde kiracı oturuyorsa, mevcut kira sözleşmesi şartlarını incelemeniz ve bu doğrultuda karar vermeniz büyük önem taşır. Çünkü evi satın aldığınızda sözlü olarak bile yapılsa kira sözleşmesini de yasal olarak aynı şartlar ile devir almış olursunuz. Yani sözleşme bitimine kadar zam yapmaz ve şartları kiracı kabul etmediği sürece değiştiremezsiniz. Ayrıca kira sözleşmesi devam eden kiracıyı çıkarmak istemeniz durumunda, yeni ev bulması için yasal olarak 6 ay gibi bir süre tanımanızda gerekli. Bu konu hakkında detaylı bilgi almak istiyorsanız, Alacağınız Evde Kiracı Oturması Durumunda yazımıza bakın. 

2- Konut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bankaların Kredi Seçeneklerini Karşılaştırın

Herhangi bir bankaya başvurmadan önce bankaların kredi tekliflerini karşılaştırmanız ciddi kazançlar elde etmenizi sağlar. Örneğin 100 bin TL 10 yıl vade için toplam kredi maliyetinde en düşük ve en yüksek konut kredisi teklifi arasından ortalama %15’lik (yaklaşık 23 bin TL) bir fark bulunuyor. 

Öte yandan bu karşılaştırma işlemini faiz oranı üzerinden değil, kredi için katlanılan tüm masrafların faiz oranına dâhil edilerek hesaplandığı “kredi maliyet oranı” üzerinden yapmanız daha doğru bir karşılaştırma sonucu verir. Ayrıca 20 bankayı güncel maliyet oranları üzerinden karşılaştırmak istiyorsanız konut kredisi sayfamızı kulanın.   

Ödeme Planınızı Kendi Bütçenize Göre Oluşturun

Bütçenize uygun bir kredi ödeme planı seçmeniz, aslında ödemelerinizin düzenli olması açısından en önemli etkenlerin başında gelir. Ödeme planı genel olarak aylık sabit ödemeli olarak seçilse de aslında artan, azalan ve belirli şartlar ile tamamen kişiye özel olarak da bankaların çoğunluğu tarafından oluşturulabiliyor. Bankaya başvurmadan önce kendinize istediğiniz faiz ve vade seçeneklerine sabit ödeme plan oluşturmak istiyorsanız Kredi Faizi Hesaplama, artan ödemeli bir plan oluşturmak istiyorsanız Artan Ödemeli Konut Kredisi aracımızı kulanın. 

Alınan Dosya ve Sigorta Masrafı Detaylarını Öğrenin

Yasal olarak kullanılan kredinin binde 5’i oranında dosya masrafı alınabiliyor. Ancak üçüncü kişi ve kurumlara bankalar tarafından ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafı gibi masraflar, dosya masrafı içerisine yasal olarak katılmıyor. Bu süreçte özellikle sigorta masrafları bankalarda çok farklı ve bazı durumlarda yüksek çıkabiliyor. Bunun için bankaya başvurmadan önce bu sigorta masraflarını incelemenizde fayda var. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak ve hesaplama işlemi yapmak için Kredi Dosya Masrafı Hesaplama sayfamızı inceleyin. 

Kredi Kartı Alma, Otomatik Ödeme Talimatı Verme Gibi Yan Ürünleri Sorun

Masraf kalemi olmamakla birlikte, bankalar konut kredisi yanından sizden ek birkaç ürün veya hizmet almanızı talep edebilir. Bu ek ürün ve hizmetler genellikle kredi kartı almanız, faturaların otomatik ödeme talimatlarını kendilerine taşımanız yönünde oluyor. Bu istekleri kabul etmemeniz durumunda ise size başta sunmuş oldukları faiz oranını birkaç baz puan arttırma yoluna gidilebiliyor. 

3- Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Gerekli Evraklarınız Hazır Olarak Gidin

  • Tüm alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı veya vekâletlerinin aslı,  
  • Tüm alıcı ve satıcıların vesikalık fotoğrafı (satıcılar 1, alıcılar 2 adet),
  • Zorunlu Deprem Sigortası,
  • Konutun bağlı bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedel,
  • İlgili konutun tapu aslı (tapular çıkmadı ise istenmez), 
  • Kredi kullanılacaksa banka ipotek evrakları,

Tapu müdürlüklerine yukarıda belirtilen evrakların tamamı ile başvurarak satış işlemi için randevu almanız gerekiyor. Tapu hacı hesaplaması yapmak ve detaylı bilgi almak için Tapu Harcı Hesaplama sayfamıza bakın. 


Ayrıca tüm tapu süreçleri hakkında daha detaylı bilgi almak için Tapu Alım ve Satım İşlemleri yazımıza bakabilirsiniz.


Evi Tapuya Aldığınız Fiyat Üzerinden Beyan Edin

Tapuya satışı bedelinin, gerçek bedelden düşük gösterilmesi alıcı ve satıcının çeşitli cezalara maruz kalmasına neden olabiliyor. Gelir İdaresi incelemesinin sonucunda beyanın eksik olduğunu tespit ederse, eksik beyan edilen tutarın harç bedellerini gecikme faizi ve tespit edilen harç tutarının %25’i oranın vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca bu durumda kullanılan konut kredisi kadar tapuya satış bedeli beyanında bulunmakta tam olarak yeterli değil. Çünkü Gelir İdaresi dâhil tüm kurumlar konutun %80’ine kredi kullanıldığını göz önüne alıyor. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için Ev Alımında Yasal işlemler yazımıza bakın.

Ayrıca bu cezaların yanından mevcut yasa gereğince aldığınız evi 5 yıl içerisinde satmanız durumunda, Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplaması yapılıyor. Eğer bu süreçte alım sırasında tapuya harç bedelini az ödemek için düşük bir beyanda bulunduysanız, çok yüksek vergi ödemeleri karşı karşıya kalabiliyorsunuz. 

Tapu Harcının Nasıl Ödeneceğini Önden Konuşun

Aksine bir anlaşma olmadığı sürece, yasal olarak alıcı ve satıcı tapu harcını ve tapu döner sermaye bedelini yarı yarıya öder. Ancak ülkemizde alıcı ve satıcı arasında bir anlaşma olmasa bile genel uygulama olarak bu masrafları alıcının ödenmesi istenir. Bu durum özellikle satış işlemleri sırasında çeşitli sıkıntılara neden olabiliyor. Bunun için ev fiyatı pazarlığı yapılırken bu masrafların nasıl ödeneceğini netleştirmek doğru bir yol olur. 

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli Checklistinin İndirmek İçin Tıklayın » 

"Bu yazının tüm kullanım hakları Hesapkurdu.com'a aittir. Başka mecralarda kullanılması veya alıntı yapılması ancak orjinal yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür."

Makaleyi faydalı buldunuz mu?

4 Puan

Tüm Bankaların Kredi Teklifleri Bir Arada

Kredi Tutarı

Vade

Ev Arama Durumu

Tüm Bankaların Kredi Teklifleri Bir Arada

Kredi Tutarı

Vade

İhtiyaç Sebebi

En çok harcama yaptığınız kategoriyi seçin