Konut Kredisi

Konut kredisi, bir ev almak isteyenlerin en çok tercih ettiği finansal araçlardan biridir. Ancak, bankalar konut kredisi verirken belirli şartlar arar ve bu şartlar başvuru sahiplerinin kredi başvurusu sürecindeki değerlendirmelerini etkiler. Her bankanın kendi prosedürleri olsa da konut kredisi başvurusu için genel kabul görmüş bazı temel kriterler vardır. Bu kriterler, kredi başvurusunun onaylanıp onaylanmayacağını belirleyen en önemli faktörlerden biridir. Konut kredisi almak için bankaların aradığı şartlar şöyle sıralanabilir;

• 18 yaşını doldurmuş olunması
• Vergi levhası veya aktif SGK kaydına sahip olunması
• Bankalar ile çalışmaların düzgün olması
• İpotek verilecekse eş rızasının yazılı olarak alınması
• Gelirin resmî geçerliliği bulunan evraklar ile beyan edilmesi
• Peşinatın hazır olması

Konut kredisi başvurusu için hane halkı gelirini gösterir belgeler ve alınmak istenen evin tapu fotokopisi çoğunlukla yeterli olur. Gelir olarak ticari işletme kazancı gösterilecekse; vergi levhası, bilanço ve gelir tablosu gibi gelirin tespiti için işletme ile alakalı belgeler istenebilir. SGK veya emekli gelir sahipleri için istenen belgeler ise ağırlıkla e-Devlet üzerinden alınabilir.

Düşük faizli konut kredisi veren bankayı bulabilmek için karşılaştırma yapmanız gerekir. Konut kredisi faiz oranları bankalara bağlıdır. Bankalar dönemsel olarak ev kredisi için kampanya yapabilir. Düşük faizli konut kredisi için kampanyaları takip etmeniz gerekir.

Devlet bankaları sık sık düzenledikleri düşük faizli konut kredisi kampanyalarıyla çeşitli avantajlar sunar. Ancak özel bankaların da dönemsel sundukları konut kredisi kampanyaları mevcuttur. Sunulan avantajlardan en iyi şekilde yararlanmak için bankaları karşılaştırıp buna göre karar vermek önemlidir.

Konut kredisi aşağıdaki şartları taşıyan evlere verilir:

• Tapuda mesken olarak geçen konutlar
• Yapı kullanma izin belgesi (iskanı) olan konutlar
• Projeye aykırı olarak sonradan değişiklik yapılmamış konutlar
• Bulunduğu binada kamu kuruluşlarında yıkım kararı olmayanlar
• %80’i tamamlanmış konutlar

Krediye uygun ev ne demek daha detaylı öğrenmek için alacağınız ev krediye uygun mu yazımızı inceleyin.

Konut kredisi, sadece ev alımı sırasında banka ipoteğiyle kullanılır. Alınacak evin tapusunda bağımsız bölüm niteliği “mesken” olarak geçmeli ve kullanımı da mesken olmalıdır. Banka konutun kullanımı, imar planına uygunluğu ve fiyat tespiti için uzman konut eksperi gönderir. Eksperin uygunluğu ve biçtiği fiyat üzerinden banka çekilebilecek konut kredisi tutarını belirler ve konutun satışında ipotek konulmasıyla da konut kredisi alınmış olur.

Ara ödemeli konut kredisi, düzenli aylık taksitlerinizin yanı sıra, belirli dönemlerde ekstra ödemeler yapmanıza olanak tanıyan bir kredi türüdür. Bu ödeme planı, yıl içinde ek gelir elde eden bireyler için maliyet avantajı sağlayabilir.

Çekebileceğiniz konut kredisi tutarı hane gelirinize, gayrimenkul değerine ve kredi notunuza bağlıdır:

• Bankalar aylık taksit tutarını toplam hane gelirinizin %50’sini geçmeyecek şekilde belirler. Bazı bankalarda istisnalar da mevcuttur.
• Kredi çekebileceğiniz tutar, satın alacağınız gayrimenkul değerinin %90’ını geçemez. Evin değerini eksper belirler.

Örneğin, aylık gelirinizin 30.000 TL ise genel olarak bankalar en yüksek ödeyebileceğiniz taksit tutarını 15.000 TL olarak hesaplar. 120 ayda, aylık %2 faiz oranı ile çekilebileceğiniz en yüksek konut kredi tutarınız 15.000 TL aylık taksit için yaklaşık 678.000 TL olur. Bu hesaplamayı güncel faiz oranlarıyla yapmak için ne kadar kredi çekebilirim hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Kredi ile alınacak bir ev için bankaların verebileceği en yüksek kredi tutarı oranı konut ekspertiz değerinin %90’ıdır. Konut bedelinin tamamı için konut kredisi kullanmak yalnızca bankanın konutu yapan inşaat firması ile özel bir anlaşması olması durumunda mümkündür. Bunun dışında konut satış bedelinin tamamı için kredi kullanılamaz.

BDDK kararı uyarınca kredi kullanılacak ev kredisi peşinatı hesaplama şunlara göre değişir:

• Konutun 1. ya da 2. el olması
• Konutun enerji sınıfı (A, B, diğer)
• Konutun değeri

Ev kredisi peşinatınızı hesaplamak için konut kredisi peşinat hesaplama aracımızı kullanın.

Konut kredisi için gerekli olan ekspertiz raporu bağımsız firmalar tarafından hazırlanır. Bu sebeple ilgili fatura, banka tarafından değil ekspertiz firması tarafından kesilir. Ekspertiz ücreti sabit olmamakla birlikte bankadan bankaya değişiklik gösterebilir.

Ekspertiz raporu hazırlanırken alınmak istenen gayrimenkulün; imar durumu, altyapısı, bulunduğu konum, bina yaşı, bulunduğu kat, yapı tipi, gayrimenkulün tapu kayıtlarında haciz, şerh, ipotek durumu gibi konulara dikkat edilir.

Konut kredisi çekerken ödenecek masraf kalemleri aşağıdaki gibidir:

• Kredi tahsis ücreti
• İpotek tahsis bedeli
• Ekspertiz bedeli
• Konut sigortası bedeli

Kredi tahsis ücreti çekilecek kredi tutarının binde 5’idir. Diğer masraf kalemleri ise bankadan bankaya ve konutun bedeline göre değişkenlik gösterir. Ayrıca konut kredisi masraf kalemi olmasa da konut alımında tapu harcı, deprem sigortası gibi ek masraf kalemleri de mevcuttur.

Konut kredisi tahsis ücreti veya genel kullanımıyla dosya masrafı çekilen kredi tutarının en fazla binde 5’i olarak alınabilir. Örneğin, 1 milyon TL konut kredisi için bankalar tüm kredi süresi boyunca toplamda en fazla 5.000 TL kredi tahsis ücreti (dosya masrafı) alabilir.

• Kredi notunuzu kontrol edin, kredi ödemelerinize özen gösterin.
• Hane halkı gelirinize göre ödeyebileceğiniz aylık taksit tutarını belirleyin.
• Verebileceğiniz peşinatı hesaplayın.
• Kredi faiz oranları ve maliyetlerine göre bankaları kıyaslayın.
• Tapu harcı ve emlakçı komisyonu gibi ek masrafları hesaba katın.
• Konutun kat irtifakı veya kat mülkiyeti olup olmadığını kontrol edin.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler hakkında daha fazla bilgiye ulaşmak için krediyle ev alırken nelere dikkat etmeliyim sayfamızı ziyaret edin.

Kredi notu, bir kişinin finansal geçmişinin detaylı bir analizidir ve bankalar için bireyin kredi riskini ölçmede kritik bir göstergedir. Kredi notu, geçmişteki kredi kullanımlarınız, borç ödeme düzeniniz, kredi kartı limit kullanım oranlarınız, mevcut borçlarınız ve finansal taahhütlerinizi yerine getirme alışkanlıklarınıza dayalı olarak belirlenir. Konut kredisi başvurusunda, bankaların değerlendirme sürecinde kredi notunun rolü oldukça büyüktür.

Konut kredisi başvurusu onay süreci bankadan bankaya değişiklik göstermekle birlikte genel olarak 5 ila 10 gün arasında tamamlanır. Bankalar bu süreç içerisinde kişinin kredi geçmişini, gelirini, alınacak konutun durumu gibi detayları değerlendirir. Değerlendirmenin ardından kısa bir süre içerisinde başvuru sahibine dönüş yapılır.

Hayır, sigortasız birinin konut kredisi çekmesi oldukça zordur. Bankalardan kredi çekebilmek için gereken temel şartlardan biri belgelenebilir gelirinizin olması ve aktif sigortalı çalışan olmaktır.

Çalışmayıp belgelenebilir bir geliriniz var ise bankalar bunu değerlendirmeye alarak kredi çekilmesine olanak sağlar.

İcradan alınacak konut için kredi kullanılabilir. Ancak burada bilinmesi gereken, böyle bir başvuruda icralık olan konutun mahkeme yolunun açık olması ve sonrasında yaşanabilecek olumsuzluklar sebebiyle bankaların bu kredilere onay vermeye çok sıcak bakmadığıdır.

Konut kredisinin peşinatı için ihtiyaç kredisi kullanmak mümkündür. Böyle bir durumda konut kredisi kullanılan banka aynı zamanda bir ihtiyaç kredisi kullandırmak istemeyebilir. Ancak kişi başka birinin adına kredi çekerek ya da başka bir bankadan ihtiyaç kredisi alarak peşinat kısmını kredilendirebilir. Bunun için kullanılan kredilerin aylık taksit ödemelerinin toplamının kişinin kayıtlı gelirinin yarısını geçmemesi önemli bir kriterdir.

Bankaların birçok konuda farklı değerlendirme kriterleri vardır. Ancak ortak tapu konusunda hemen hemen tüm bankalar olumsuz dönüş yapar. Tabii bu konuda da bazı istisnai durumlar mevcuttur. Bu durumlar:

• Krediye teminat olarak sunulacak hisseli tapu için tapunun üzerinde ismi geçen herkesin krediye kefil olması,
• Tapunun tamamının bir kişi üzerine geçirilmesi ya da konu olan taşınmazın eşit parsellere bölünerek tapunun yenilenmesi

Konu hakkında detaylı bilgi için hisseli tapuya kredi yazımızı inceleyin.

Mevcut kredinin faiz oranlarının düşmesi ya da ödemede zorlanılması gibi durumlarda bankalar müşterilerine ödeme planının değiştirilmesi için ödeme seçenekleri sunar. Bu kredi yapılandırma yeni faiz oranı üzerinden borcun daha kolay ödenebilmesi için kredi şartlarının yeniden düzenlenmesidir. Konut kredisinde yapılandırma ödeme güçlüğü, faiz oranlarında düşüş ve borç birleştirme gibi durumlarda yapılır. Yapılandırma işlemi için online bankacılık, bankanın şubesi ya da müşteri hizmetleri tercih edilebilir.

Evet, konut kredisi ile ikinci ev alınabilir. Ancak BDDK'nın 24 Ağustos 2023 tarihinde açıkladığı kararla, kredi ile ikinci bir konut almak isteyenler evin değerinin yüzde 22,5'i kadar kredi kullanılabilir.

Konut kredisi kullanan kişinin vefatı gibi bir durumda kredi ile hayat sigortası yaptırıldıysa; sigorta kalan borcu ödemekle yükümlüdür. Kredi üzerinde hayat sigortası yoksa, borç mirasçılara devredilir ve mirasçılar mirası reddetme hakkına sahiptir.

Konut kredisi borcu bulunan bir ev, belirli prosedürler tamamlandıktan sonra satılabilir. Satış işlemi sırasında:

• Alıcı konut kredisi kullanacaksa, bankalar arasında yazışmalar yapılarak satış gerçekleştirilir.
• Alıcı kredi kullanmadan evi satın alacaksa, satıştan elde edilen gelirle mevcut kredi kapatılır, ipotek kaldırılır ve ardından satış işlemi tamamlanır.

Müşteri, Tüketicilerin Korunmasına İlişkin Kanun kapsamında çekilmiş olan konut kredisinden cayma hakkına sahiptir. Bu kanuna göre, kredi sözleşmesinde belirtilen süre içerisinde bankaya başvuru yapılarak krediden vazgeçilebilir. Cayma hakkına göre faiz, masraf ya da diğer ücretleri ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır. Cayma hakkı genellikle ilk 14 gün içerisinde kullanılabilir.