Konut Kredisi

Konut kredisi olarak da ifade edilen Mortgage, Türkçe’ye “tutsat” veya “tutulu satış” olarak çevrilmiştir. Mortgage, bireylerin mesken olarak kullanacakları bir konutu satın almaları için konut üzerine ipotek konularak kullandırılan ve kredilerden alınan KKDF ve BSMV vergilerinden muaf tutulan finansman şeklidir.

Ödenecek konut kredisi faizi her taksit döneminde kalan anaparaya tekrar faiz uygulanarak hesaplanır. Ödeme planı oluştururken kalan konut kredisi anapara tutarı konut kredisi faiz oranı ile çarpılır, aylık ödemeler sabitlenerek konut kredisi taksit tutarı belirlenir. Her ay ödenecek konut kredisi faizi aylık taksitten düşülerek konut kredisi anapara ödemesi hesaplanır. Kalan anapara tutarı her taksit ödemesinde azaldığı için ödenen konut kredisi faiz tutarı da her taksit ile azalır.

Kayıtlı gelir ve kredi notuna göre değişmekle birlikte, genel olarak aylık kayıtlı gelirin en fazla yarısı “ödenebilir aylık taksit tutarı” olarak bankalar tarafından kabul edilir. Örneğin aylık 4 bin TL geliri olan bir kişi en fazla 2.000 TL aylık kredi taksiti ödeyebilir şeklinde bir hesaplama yapılarak çekilebilecek toplam konut kredisi tutarı hesaplanır. Hesaplamayı güncel faiz oranları ile yapmak için Ne Kadar Kredi Çekebilirim sayfamızı ziyaret edin.

Başvuru yapılan banka ile daha önce bir çalışma olduysa güncel olmasının gerekliliği bulunmayan bazı belgeler istenmeyebilir veya gerekli görülmesi durumunda ek belgeler de talep edilebilir. Detaylı bilgi için Kredi İçin Gerekli Belgeler yazımızı inceleyin.

Konut kredisinin ödenmeme riski, teminat olarak eve ipotek konulmasından dolayı daha düşük kabul edilir. Ancak yüksek tutarlı ve uzun vadeli bir finansman olması sebebi ile gelir durumu ve kredi notu incelemesi bankalar tarafından detaylı olarak yapılır. İncelemenin sonucunda konut kredisinin çıkıp çıkmayacağına ise banka tahsis birimi karar verir. Konu hakkında detaylı bilgi için Bana Kredi Çıkar mı yazımızı inceleyin.

• Bankaları maliyet oranı üzerinden karşılaştırın,
• Mümkün olduğunca çok bankadan teklif alın,
• Zorlanmadan ödeyebileceğiniz aylık taksit tutarını net olarak belirleyin,
• Alternatif ödeme planı seçeneklerini değerlendirin,
• Sadece bilgi almak için konut kredisi başvurusu yapmayın,
• Zorunlu olarak yapılmak istenen sigorta ücretlerini öğrenin,

Emlakçı komisyon tutarı, en fazla “satış bedelinin“ %4’ü + KDV olarak belirlenir. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadığı sürece konut satışına aracılık komisyonu alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya ödenir. Örneğin 100 bin TL değerinde bir ev satışı için alıcı 2 bin TL + KDV, satıcı 2 bin TL + KDV komisyon öder. Detaylı bilgi almak ve hesaplama yapmak için Emlakçı Komisyonu sayfamızı ziyaret edin.

İlgili yönetmelik kapsamında gayrimenkul değerleme uzmanının (konut eksperinin) belirlediği değerin en fazla %80’ine kadar konut kredisi kullanılabilir. Örneğin eksper eve 200 bin TL değer biçtiyse en fazla 160 bin TL konut kredisi kullanılabilir ve kalan 40 bin TL’nin peşin olarak bulunması gerekir. Detaylı bilgi almak ve hesaplama işlemi için Konut Kredisi Peşinat Hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Konut kredisi başvurusunda aynı hanede ikamet eden tüm aile bireylerinin belgeli gelirleri kabul edilir. Bu sayede beyan edilen gelir yükselir ve kullanılabilecek kredi limiti artar. Ancak geliri beyan edilen tüm aile bireylerinin kredi notu da değerlendirmeye alındığı için kredi başvurusunun olumlu veya olumsuz sonuçlanmasına aile bireylerinin finansal durumu etki eder.

Konut kredisi ödeme planı sabit, artan, azalan ve kişiye özel olarak oluşturulabilir. Ülkemizde en fazla tercih edilen ödeme planı ise aylık ödemeleri değişmeyen “sabit” ödemeli plandır. Ödeme planı seçerken dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kredinin toplam maliyetidir. Örneğin aylık ödemeleri düşükten başlayan bir ödeme planı seçilmesi durumunda, genel olarak toplam kredi maliyeti daha yüksek olur. Detaylı bilgi almak için Ödeme Planı sayfamızı ziyaret edin.

Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği kapsamında, kullanılan kredinin en fazla binde 5’i oranında dosya masrafı alınabilir. Örneğin 100 bin TL konut kredisi kullanılması durumunda en fazla 500 TL dosya masrafı alınabilir. Ancak farklı kurum ve kişilere ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafları alınabilecek dosya masrafından hariç tutulur. Detaylı bilgi almak ve hesaplama işlemi yapmak için Dosya Masraf Hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

• Tapuda niteliği “mesken” olarak geçmeli ve kullanımı mesken olmalı,
• Konutun yapı kullanma izin belgesi (iskanı) alınmış olmalı,
• Projeye aykırı olarak sonradan değişiklik yapılmamış olmalı,
• Banka haricindeki kurum ve kişilerin ipoteği olmamalı,
• Bina hakkında kamu kuruluşlarında yıkım kararı olmamalı,
• Konutun en az %80’i tamamlanmış olmalı.

Detaylı bilgi için Krediye Uygun Ev Şartları yazımızı inceleyin.

Konut kredisinin tamamının veya birden fazla kredi taksitinin zamanından önce ödenmesi, erken ödeme olarak kabul edilir. Erken ödeme durumlarında banka Konut Finansmanı Yönetmeliği kapsamında kalan vadesi 36 ayın altında olan kredilerden erken ödenecek tutarın %1’ini, vadesi 36 ayın üzerinde olan kredilerden ise %2’sini erken ödeme cezası olarak alabilir. Ayrıca erken ödeme cezası sadece konut kredilerinden alınır. Detaylı bilgi almak ve hesaplama yapmak için Erken Ödeme Cezası Hesaplama aracımızı kullanın.

Ortak tapu işlemi genellikle akrabalık bağı olan kişilerin ortak bir ev alması durumunda tercih edilir. Konut kredisi kullanılacaksa ev alacak olan tüm ortakların kredi notu ve gelir durumunun krediye uygunluk şartını taşıması gerekir. Bankanın onay vermesi durumunda, tapudaki ortaklık paylarına paralel olarak kendi adlarına konut kredisi açılışı yapılır. Ayrıca genellikle bankalar her ortağın diğerinin kredisine kefil olmasını da ister.

Konut kredisi 360 aya (30 yıla) varan vadeler ile kullanılabilir. Ancak faiz oranlarının yüksekliği sebebiyle 180 aydan sonra maliyet dezavantajlı hale gelir. Bu sebeple özellikle 180 aydan yukarı vadelerde konut kredisi kullanılması (faiz oranları aylık %0,60 seviyelerine inmediği sürece) tavsiye edilmez.

Konut kredisinde ev teminatı olması sebebi ile genel uygulama olarak bankalar kefil talep etmez. Ancak krediye başvuran kişinin kredi notunun yetersiz olması, çalıştığı kurumun güvensizliği, gelirin krediyi karşılamaması vb. nedenler ile kefil talep edilebilir. Kefilin ise düzenli gelirinin olması ve kredi notunun düzgün olması istenir. Detaylı bilgi almak için Krediye Kefil Olmak yazımız inceleyin.

Konut kredisi mevcut bankacılık sistemimizde devredilemez. Çünkü konut kredileri gelir, kredi notu, çalışma şekli vb. kişisel değerlendirmelere göre kredinin kullanıldığı günün şartları baz alınarak belirlenen faiz üzerinden kullandırılır. Detaylı bilgi için Konut Kredisi Devredilebilir mi yazımızı inceleyin.

Konut kredisi borcu devam eden ev satılabilir. Bu durumda sadece alıcının banka ipoteğini kabul etmesi yeterlidir. Ayrıca alıcının da konut kredisi kullanması durumunda bankalar arası yazışma ile mevcut bankanın ipoteği kaldırılarak, yeni banka ipoteği konulabilir. Detaylı bilgi için Kredi Borcu Devam Eden Ev Satılabilir mi yazımızı inceleyin.

Tapu masrafı taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça yarı yarıya ve satış bedelinin %4’ü olarak ödenir. Örneğin tapuya 200 bin TL olarak satış bedeli beyan edilen gayrimenkul için 4 bin TL alıcı, 4 bin TL de satıcı harç ödemesi yapar. Hesaplama işlemi yapmak ve tapu işlemlerinde ödenebilecek cezalar hakkında detaylı bilgi almak için Tapu Harcı Hesaplama sayfamızı inceleyin.

Zorunlu Deprem Sigortası genel ismi ile DASK, konut alım satım işlemleri dâhil tüm tapu işlemlerinde, konut fatura aboneliklerinde talep ediliyor. Özetle Zorunlu Deprem Sigortası konut ile alakalı yapılacak neredeyse tüm resmi işlemlerde zorunlu olarak isteniyor. Detaylı bilgi almak ve online olarak anında teklif alarak sigorta yaptırmak için Zorunlu Deprem Sigortası sayfamızı ziyaret edin.

Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamında birbirini izleyen iki taksit ödemesi yapılmaması durumunda bankalara “kredi taksitlerini iptal etme” ve “kredinin tamamını tüketiciden talep etme hakkı” verildi. Bu durumda olan kişilere banka tebligat göndererek borcun tamamının 30 gün içerisinde ödenmesini isteyebilir. Öte yandan genel uygulama olarak bankalar borcun tamamını değil, sadece ödenmeyen taksit tutarlarının yatırılmasını ister. Detaylı bilgi için Kredi Borcu Ödenmezse Ne Olur yazımızı inceleyin.

Mevcut yasa gereğince gayrimenkul alımı üzerinden beş yıl geçmeden satılması ve ilgili yıl içerisinde belirlenen istisna tutarı üzerinde bir kâr elde edilmesi halinde, satış işlemi için Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplanır. Detaylı bilgi almak ve vergi hesaplamasını yapmak için Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

Konut kredisi yalnızca yeni konut alımlarında vergiden muaf olarak verildiği için arsa alımlarında kullanılamaz. Arsa alımlarında ise imarlı ya da imarsız arsalar için bankaların sıklıkla kullandırdıkları arsa kredileri mevcut. Arsa kredileri vergiden muaf değil ve genel olarak faiz oranları konut kredisinden biraz daha yüksek. Detaylı bilgi almak ve başvuru yapmak için Arsa Kredisi sayfamızı inceleyin.