Konut Kredisi Hakkında Merak Edilenler

Ülkemizde konut finansman kredileri hızlı bir gelişim göstermektedir. Söz konusu hızlı gelişim ile kredi talepleri de artamaya başlamıştır. Peki, konut kredisi çekerken nelere dikkat edilmeli? Kredi süreçlerinde karşılaşabileceğiniz sorular ve sorunlar nelerdir?

Konut kredisi kullanırken açık belirtilmeyen ancak sorarak öğrenebileceğiniz konular nelerdir?

Konut kredisi çekmeden önce ihtiyaç duyulan gerçek miktarın belirlenmesi çok önemlidir. Konutu aracı ya da emlakçıdan alıyor olabilirsiniz. Bundan dolayı konutunuzla ilgili olarak iyi bir araştırma yapmanız gerekir.

Konutunuzu araştırmanızı tamamladıktan sonra, kredi çekme aşaması da çok önemlidir. Bankaların sizden alacağı her türlü masraf dâhil edildiğinde toplam ödemenizin ne olacağını ve bu masrafların size yıllık maliyetini mutlaka öğrenin. Kredi almadan önce bütçe değerlendirmesi yaparak aylık ödenebilecek taksitlerin dikkatlice belirlenmesi ve kredi vadesinin buna göre ayarlanması gerekir. Satın almak istediğiniz gayrimenkule ait hangi bankanın nasıl bir konut kredisi hizmeti sunduğu da önemlidir.

Faiz ve maliyet oranını, dosya masrafının ne kadar olduğu ve içerisinde hangi masrafların yer aldığını, hangi sigortaların zorunlu olduğunu ücretlerini ve kapsamlarını, vade seçenekleri ve ödeme planın nasıl olacağı, yapılandırmada ve erken kapama durumlarında bankanın masraflarını mutlaka sormalısınız.

Kısacası hem alacağınız konutu hem de çekeceğiniz krediyi bütün detaylarına kadar aklınıza hiçbir konu takılmadan araştırmanız gerekiyor.

Kredi karşılaştırması için gerekecek bilgiler nelerdir?

Konut kredisi çekmek için bankaların faiz oranlarına ve dosya masraflarını mutlaka incelemeniz gerekir. Bir bankanın taksiti düşük ama komisyonları vb. ek giderleri yüksek olabilir. Bu yüzden toplam geri ödemelere de dikkat edilmelidir. Bankalar arası kredi karşılaştırmasını dosya masrafı ile birlikte krediye vade sonuna kadar ödenecek toplam tutar üzerinden yapmak daha sağlıklı sonuç verir.(Maliyet oranı üzerinden de kıyaslama yapabilirsiniz.) Konut kredisi araştırmanızı yaparken en azından birkaç farklı konut kredisi ürün incelemesi yaparak doğru ürüne yöneldiğinizden emin olun. 

Konut kredisinden cayma hakkı

Kimi tüketiciler almak istedikleri konut kredisinden birtakım sebepler nedeniyle vazgeçmek isteyebiliyor. Peki, tüketicilerin konut kredisinden cayma hakkı var mı? 28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren “Tüketicilerin Korunmasına İlişkin Kanun” ile tüketicilere konut kredisinden vazgeçme hakkı verildi. 

Buna göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin tüketici kredisi sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.

Kredi veren, cayma hakkı olduğu konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin cayma hakkı süresi içinde kredi verene yöneltilmiş olması yeterlidir.

Cayma hakkını kullanan tüketicinin krediden faydalandığı hâllerde, tüketici, anaparayı ve kredinin kullanıldığı tarihten anaparanın geri ödendiği tarihe kadar olan sürede tahakkuk eden faizi en geç cayma bildirimini kredi verene göndermesinden sonra otuz gün içinde geri öder. Bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tüketici kredisinden cayılmamış sayılır. Faiz, akdi faiz oranına göre hesaplanır. Tüketiciden, hesaplanan akdi faiz ve bir kamu kurum veya kuruluşuna veya üçüncü kişilere ödenmiş olan masraflar dışında herhangi bir bedel talep edilemez. Konut kredisi ertelemek veya dondurmak mümkün mü detaylarını öğrenmek için konut kredisi ödemelerini ertelemek mümkün mü yazımızı ziyaret edin. 

En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:

İleride yapılandırma veya krediyi başka bankaya taşıma durumunda prosedürler nelerdir?

Faizler düştüğü zaman yeniden yapılandırma veya kredi transferi (refinansman) için bankalara yapılan başvurularda büyük bir artış olmaktadır.

Yüksek oranda kredi kullanan kişiler faizler düştüğü zaman yeniden yapılandırma için bankalara başvuruda bulunabiliyor. Sabit faizli kredilerde faiz oranları yükseldiğinde bundan etkilenmeyen tüketici, faiz oranları düştüğünde ise yeniden yapılandırma imkânlarıyla düşen oranlardan yararlanabiliyor. Ancak, yapılandırma yaparken dikkat edilmesi gereken bazı püf noktalar vardır. Bunlardan en önemlisi krediyi çektiğiniz zaman ve yapılandırmak istediğiniz zaman ki faiz oranlarını ile kıyaslayıp yapılan hesaplamalar sonucunda çıkan karlılığınıza bakmanızdır. Bunun yanı sıra tüketiciden kalan anapara tutarının yüzde 2'si oranında (kalan vade 36 aydan az ise %1) erken ödeme ücreti de alınmaktadır. Örneğin, aylık yüzde 1,30 faiz oranı ile 100 bin lira kredi kullanan ve bugüne kadar 20 bin lira anapara ödemesi yapan bir tüketiciden bahsedelim. Bugün yüzde 0,90 ile yeni bir kredi kullanarak eski kredisini kapatmak isterse, 80 bin lira anapara tutarına ilave olarak bunun yüzde 2'si olan 1.600 lirayı da ödemesi gerekiyor. Bu tüketici bugün itibariyle bu 1.600 lira erken ödeme ücretini ödemekle birlikte, ileriye dönük olarak ödeyeceği faiz oranını yüzde 1,30’dan yüzde 0,90'a indirmiş olur.

Kredi transferi yani refinansman, daha önce kullanılan kredinin uygun şartlarla yeniden yapılandırılmasına ya da farklı bir bankaya transferine denir. Çoğu zaman kredi kullananın lehine olan bu kredi transfer işlemi, sabit faizli konut kredilerinde tüketicinin unutmaması gereken önemli bir noktadır.

Refinansman işlemini yaparken aynen yapılandırmada olduğu gibi önceki bankaya kalan anapara üzerinden %2’ye kadar (kalan vade 36 aydan az ise %1) erken kapama cezası ödemeniz gerekir. Bu durumlarda yeni bankaya geçişteki tüm ek masraflar (%2 erken ödeme cezası, yeni dosya masrafı, yeni ipotek harcı vb.) bankanın teklifine göre bankaya ödenecek faize eklenerek toplam maliyet hesaplanmalı ve mevcut bankanın refinansman teklifindeki maliyetle kıyaslanmalıdır. Buna göre toplam maliyeti daha düşük olan bankadan kredinizi refinanse etmeniz en mantıklısı olacaktır.

Ödeme planı detaylarında mutabık kalınması ve özel ödeme planları seçenekleri

Bankalar kredi ürünlerini, Azalan/Artan taksitli, Ara ödemeli, Esnek ödemeli gibi çeşitli ödeme planı seçenekleri ile müşterilerine sunarak özel ihtiyaçlara da cevap verebilmeyi hedefliyor. Aslında buradaki amaç, fiyat avantajından çok kredinin ödeme planını tüketicinin gelir biçimine uygun olmasıdır.

Konut kredisi kullandığınız zaman bütçenize uygun planı seçtiğiniz takdirde ödemeler daha düzenli ve sorunsuz ilerleyecektir. 

Kısacası, kredinizi çekerken ödeme kolaylığı sağlayan ve bütçenizi sarsmadan ödeyebileceğiniz ödeme planlarını seçmelisiniz.

Sigorta şartları ve muafiyeti

Konut sahibi olmak için bankalardan kredi kullanan kişilere, bankalar tarafından çeşitli sigortalar yapabiliyor. Bu sigortalardan kimisinin yapılması zorunluyken, kimi sigortaların yapılması ise tamamen isteğe bağlıdır. Peki, hangi sigortalar konut kredisinde zorunludur? Hangi sigortalar konut kredisinde zorunlu değildir? 

Konut kredisi çekerken zorunlu olan sigortalar:

• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS): Zorunlu deprem sigortası poliçesi depremin ve deprem kaynaklı yer kayması, yangın, infilak gibi evin özelliğine ve deprem riskine göre belirlenen bir sigorta türüdür.

• Konut Sigortası: Konutu sel, yangın vb. hasar görme durumlara karşı teminat altına alan sigorta çeşitleridir.

Konut kredisi çekerken zorunlu olmayan isteğe bağlı sigortalar:

• Hayat Sigortası: Krediyi kullanan kişinin hayatını kaybettiği tarihten itibaren, tüm borcunu faizi ile karşılayan sigorta türüdür. Her ne kadar bütün bankalarda zorunlu olmasa da müşterilerine yaptırmaları için yönlendirmelerde bulunulur. 

• Ferdi Kaza Sigortası: Sigorta poliçesi süresince gerçekleşen herhangi bir kaza sonucu sizi koruyan bir güvencedir.

Kredi kullanana kadar geçen süre zarfında faiz oranı artar mı? 

Konut kredisi çekmek isteyen kişilerin karşılaştıkları en sıkıcı durum şüphesiz ki başvuruda bulunduğunuz günün faizinden kredi kullanamamak. Piyasa koşulları nedeni ile faiz oranları değişebiliyor. Başvurduktan sonra oran değişti ise değişen oran üzerinden kredi verilir. Yani krediye başvurduğunuzda faiziniz düşükken başvuru sürecinde faizler yükseldiğinde sizde yükselen faiz üzerinden kredinizi kullanıyorsunuz.

Daha önce bir esneklik vardı ve ek süre alınabiliyordu. Değişikliğin orana yansıtılması ile birlikte faiz oranının değişimi için ek süre alınma kalktı ve değişen faiz oranları kredilere yansıtılmaya başladı. 

Konut Kredisi Detayları Kontrol Listesi (Checklist)

Konut kredisi kullanmadan önce aşağıdaki soruları sorun ve cevaplarını değerlendirin!

 Almak istediğim ev krediye uygun mu?

 Konut kredisi aylık taksitlerini ödeyebilmek için yeterli gelire sahip miyim?

 Bankaya yasal olarak gösterebileceğim gelirim yeterli mi? (Toplam hanehalkı geliri)

 Gelirime göre ödeme planını nasıl seçmeliyim? 

 Kredi notum en az kaç olmalı? 

 En uygun konut kredisi nasıl bulurum? 

 Bankaları nelere göre kıyaslamalıyım?  

 Başvuru için hangi evraklar gerekiyor? Bu evrakları sorunsuz olarak tamamlayabilir miyim?

 Konut kredisi kullanmam ne kadar zaman alıyor ve hangi süreçler sonunda kredi işlemi tamamlanıyor?

 Faiz haricinde hangi masrafları ödemem gerekli? 

 Hangi sigortalar zorunlu olarak yapılacak ve yıllık hangi sigorta ödemelerini yapmam gerekli? 

 Tapuda ödemem gereken masraflar nelerdir? Ne kadarını ben, ne kadarını satıcı öder? 

 Belediyede ne kadar rayiç bedel (alış/satış bedeli) göstermem gerekli? Yasal olarak göstermem gereken tutarlar nedir? 

 Tapu alımından sonra hangi yasal işlemleri yapmalıyım? (Elektrik, su, ikametgah ...vs)

Konut kredisi detayları kontrol Llstesi'ni (Checklist'i) indirmek için tıklayın