Ev Değeri Neye Göre Belirlenir?

Ekspertiz raporu, satın alınacak gayrimenkulün yaş, konum, metrekare gibi özelliklerine göre değerinin belirlendiği rapordur. Kısaca, gayrimenkulün piyasa değeridir. Bu değer biçme işlemini yapan lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarına, "konut eksperi" denir. Bu işlem, bağımsız kuruluşlar tarafından yapılmalıdır. Bankalar yasa gereği tarafsız gayrimenkul değerleme şirketleriyle anlaşır ve bu hizmeti satın alır. Eksperlerin banka elemanı olmadığını ve lisanslarının olması gerektiğini bilmekte fayda var. 

Konut kredisi kullanarak, gayrimenkul sahibi olmak için öncelikle kredi almak istediğiniz bankaya başvuru yapmanız gerekir. Kredi başvurunuza onay verilmeden önce, bankanın belirlemiş olduğu kriterlere ne kadar uygun olduğunuz göz önünde bulundurulur. Ekspertiz raporu, bu etkenler içinde önemli bir rol oynar. 

Bazı istisnai durumlar haricinde bankalar, belirlenen bu değerin %80’ine kadar kredi verir. Bu yüzden ekspertiz raporu bu sürecin en önemli yapı taşlarından biridir diyebiliriz. Ayrıca bu konuda daha detaylı bilgi ve hesaplama yapmak için konut kredisi peşinat hesaplama  aracımıza bakabilirsiniz.

Gayrimenkulü Değerleme Kriterleri

Ekspertiz raporunun ne demek olduğundan ve öneminden bahsettik. Peki, eksperler gayrimenkulün değerini neye göre belirler? Bu sorunun cevabını vermeye çalışalım.

Bir gayrimenkulün değeri belirlenirken dikkat edilmesi gereken etkenler; arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları olarak sıralanabilir. 

Hangi gayrimenkul için kredi kullanabileceğiniz hakkında detaylı bilgi sahibi olmak için, hangi gayrimenkuller için konut kredisi kullanılabilir  yazımıza göz atabilirsiniz.

Eksperler değerleme yaparken, binanın inşaat malzemesinden bulunduğu konuma kadar birçok kriteri göz önünde bulundurur. Değerleme işlemi tahmine dayalıdır ve bu işlem için birçok yöntem vardır. Ancak uluslararası 3 temel değerleme esası bulunur diyebiliriz. Bunlar emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımıdır. 

1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Benzer konutların piyasa değerleri dikkate alınarak değer takdirine dayanır. Eksper, benzer gayrimenkullerin konum, konfor, yaş gibi kriterlere göre emsalleriyle kıyaslayarak uyarlama yapar.

2) Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Gayrimenkul için ödenen miktarın, kira geliri ve masraf durumu dikkate alınarak ne kadar sürede geri döneceğini hesaplamaya dayalıdır. Türkiye genelinde ev değerleri, aylık kira bedelinin ortalama 214 ay ile çarpılmasıyla hesaplanırken, İstanbul için bu 212 aydır.

3) Maliyet Yaklaşımı

Mülkün aynısının veya aynı yararda başka bir mülkün inşaat maliyeti göz önünde bulundurulur. Bu yöntem genellikle yeni binalarda ve benzerine sık rastlanmayan binalarda geçerlidir.

Konut kredisi başvuruları bazı sebepler ile iptal edilebilir. Peki konut kredisi başvurunuzun ne gibi sebeplerle ertelendiğini biliyor musunuz? Bu konuda daha detaylı bilgi sahibi olmak istiyorsanız, konut kredisi başvurunuz neden reddedildi yazımızı okuyabilirsiniz.

Gayrimenkul Değerlemede Kullanılan Diğer Özellikler

Temel değerleme esasları dışında, gayrimenkul değerlemede kullanılan özellikleri sıralayacak olursak:

• İnşaat durumu (evin yüzde kaçının tam olduğu)
• Gayrimenkulün metrekaresi, yaşı
• Gayrimenkulün bulunduğu konum (il, ilçe, semt vs. )
• Gayrimenkulün inşaat kalitesi (kullanılan malzemeler, işçilik)
• Gayrimenkulün çevre özellikleri (yakın olan önemli merkezler, ulaşım kolaylığı )
• Gayrimenkulün kaçıncı deprem kuşağında yer aldığı ve binanın dayanıklılığı
• Teknik özellikler (su, elektrik, doğalgaz, telefon gibi altyapı durumları, ısıtma sistemi, güvenlik durumu vs. )