Kat irtifakı, bodrum kat çıkıldıktan sonra kişilerin arsa üzerindeki yapılacak olan konutlar için paylarını gösteren, bir tapudur. Temel olarak kat irtifakının alınmasının nedeni, kişilerin kâğıt üzerinden yaptıkları anlaşmayı resmi olarak belgelemek istemeleridir.
Kat İrtifaklı Bir Konutu Satın Almanın Sakıncaları
İnşaat başlamadan önce arsanın bağlı bulunduğu belediyeye konutun nasıl yapılacağını gösteren bir proje verilir. Belediyede ilgili mevzuatlara göre inceler ve sonuç olarak, projeyi onaylar veya ret eder. Onaylanması durumunda inşaata başlanır ve bodrum kat çıkıldıktan sonra isteğe bağlı olarak kat irtifaklı tapular alınabilir. Kat irtifaklı tapular alındıktan sonra ise belediyeye verilen projeden aykırı olarak inşaat tamamlanabilir.
Projeden aykırı olarak tamamlanan inşaatların sahiplerine yaşatabilecekleri temel sıkıntılar:
- Konut, projeden aykırı olarak yapıldığı için ilgili belediye yıkım kararı alabilir.
- Yasal arsa sınırları aşılması durumunda, diğer arsa sahipleri tarafından davalar açılabilir ve yıkım kararları alınabilir.
- Projeye aykırı olarak yapıldığı için konut kredisi kullanılamaz.
- Depo, otopark gibi ortak alanların konutlara dâhil edilmesinden dolayı, diğer hak sahipleri ilgili daire hakkında yıkım kararı aldırabilir.
Kat İrtifaklı Bir Daire Alınacaksa Nelere Dikkat Edilmeli
Kat irtifakı olan bir yapı tamamlandıktan sonra, belediyeye projeye uygunluğunun denetimi için başvuruda bulunulur. Belediyedeki ilgili kişiler, inşaatı yerinde inceleyerek projeye uygunluğunu denetler. Bu denetim sonucunda inşaat projeye uygun ise ilgili belediye tarafından “Yapı Kullanma İzin Belgesi” veya diğer ismi “İskan” verilir. Bu durumda iskanı olan bir kat irtifakının projeye uygun olarak yapıldığı anlamına geliyor. (Tabii iskan alındıktan sonra inşaatta bir değişiklik yapılmadıysa)
Zaten bankaların neredeyse tamamı, kat irtifakları bir yapıya konut kredisi kullandırmak için iskân şartı arıyor. Bundan dolayı konut projeye uygun dahi yapılsa, iskânı olmayan bir konutu almak her zaman risk taşımaktadır.
"Tapu harcı hesaplama aracımıza ulaşmak için tıklayın »"
Kat İrtifaklı Yapılar İçin Sonradan İskan Alınabilir
Kat irtifaklı yapılar, onaylı projesine uygun olarak yapılması durumunda sonradan iskanı alınabiliyor. Ancak iskan tüm apartman için alınacağından dolayı tüm kat maliklerine belirli bir masraf çıkacaktır. Bu masraflara kat maliklerinin pek katılmak istememelerinden dolayı, genelde sonradan iskan alınması zor olmaktadır.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark
Kat mülkiyeti, apartman için iskan alındıktan sonra tapuya başvurularak çıkartılan ve konutların sahip oldukları bağımsız bölümleri belirten bir mülkiyet tapusudur. Yani, basit anlamda kat irtifakının bir üstüdür. Kat mülkiyetine sahip olan bir dairenin tüm mevzuatlara uygun olarak yapıldığı kesindir. Ama kat mülkiyeti alındıktan sonra herhangi bir değişiklik de yapılmış olabilir. Bundan dolayı kat mülkiyetine sahip olan konutlar gönül rahatlığı ile alınabilir, ancak sonradan bir değişiklik yapılıp, yapılmadığı araştırmalıdır.
Öte yanda bir yapının kat mülkiyetine sahip olduğunu anlamak için sadece tapuya bakmak yeterlidir. Tapu üzerinde yer alan kat mülkiyeti kısmı işaretli ise ilgili tapu mülkiyet sahibidir.
"Kat mülkiyeti hakkında daha detaylı bilgi için yazımıza bakabilirsiniz »"
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları (Eksperler) Konutların Proje Uygunluğunu Denetliyor
Bankadan kredi kullanarak bir ev alınması durumunda, ilgili konutun krediye uygunluğu ve değer tespiti için gayrimenkul değerleme uzmanları konuta gönderiliyor. Bu durumda krediye uygunluk için uzmanlar konutun projesine de bakarak bir nevi tekrardan iskan denetlemesi yapıyor. Eğer değerlendirme sonucunda projeye aykırılık görülmüyorsa, krediye uygunluk veriliyor ve sonucunda kredi kullanılıyor. Bundan dolayı bir gayrimenkul değerleme uzmanın onay verdiği bir daire, gönül rahatlığı ile alınabilir.
Sonuç olarak, bir konutun projeye uygun olarak yapılmadığını anlamak çok zordur. Eğer ev alımında kredi kullanılmayacaksa, yani eve uzman gitmeyecek ise en doğru ve garantili yol bir gayrimenkul değerleme uzmanı gönderilmesidir. İnternetten ufak bir araştırma ile ilgili gayrimenkul değerleme firmalarına ulaşabilir, belirli bir ücret karşılığında almak istediğinizin konutun incelenmesini sağlayabilirsiniz.