Borçlar Kanunu'na Göre Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Önceki yazımızda kira sözleşmesinde bilinmesi gerekenleri yazmıştık. Bu yazımızda ise geriye kalan iki temel unsur olan, ev sahibi (kiraya veren) ve kiracının (kiralayanın) kanunen birbirlerine olan yükümlüklerine yer vereceğiz. Önceki yazımızda bahsettiğimiz gibi kira sözleşmeleri 2011 yılından itibaren“6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile değil 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenleniyor.

Kanun değişikliği ile ev sahibi-kiracı ilişkisinin borç-alacak ilişkisine döndüğünü ve kira sözleşmesinin de bir senet niteliği taşıdığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bundan dolayı, kira sözleşmesi imzalamadan şartları iyi değerlendirmelisiniz.

Borçlar Kanunu'na Göre Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Yasal Olarak Kira Sözleşmesi Tanımı

Önce tanımlar kısmını aradan çıkaralım. Yeni kanuna göre kiraya veren, kiralayan ve kira sözleşmesi olarak 3 temel unsur mevcut. İlgili maddede (Madde 299) kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ... kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Mücbir sebep hakkında detaylı bilgi almak için mücbir sebep nedir sayfamızı ziyaret edin.

Kiraya Verenin Kiralayana Yükümlülükleri

Kiraya verenin yükümlülüklerinin temelini oluşturan konulara bir bakalım - burada bizce önemli olan konuları önem sırasına göre sıraladık:

1. Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır. (Madde 301)  
2. Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır. (Madde 302)
3. Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri, kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür.(Madde 303)
4. Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren, zararı karşılamak ile yükümlüdür. (Madde 308) 
5. Kira bedelinin geç ödenmesi durumda, herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (Madde 346)
6. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. (Madde 306)

Bunların dışında borçlar kanununu incelediğimizde “yerel adet olmadıkça” gibi bir ibareyle karşılaşmaktayız. Bu kelimenin kullanılması ile kiralanmak istenen gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki genel uygulamaların kabul edildiği anlaşılmakta. Ancak, yerel adetlerin kanunların üzerinde olmadığı ve kanunlara aykırılık taşıması durumunda geçerli olmayacağı da unutulmamalıdır.

Satılan evde kiracı oturması durumunda yapılacak yasal işlemler ile alakalı alacağınız evde kiracı oturması durumunda  yazımızı inceleyin.

Ayrıca, zorunlu deprem sigortası DASK'ı kiracı mı ev sahibi mi öder konusunda detaylı bilgi için DASK'ı kim öder sayfamızı ziyaret edin. 

Kiracının kiraya verene yükümlülükleri

Kiracının yükümlülükleri, kiraya verenin yükümlülükleri kadar çok olmasa da net ve açık bir şekilde kanunda dile getirilmiştir. Kiracının yükümlüklerine temel olan konulara bir bakalım:

1. Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. (Madde 313)
2. Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (Madde 314)
3. Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (Madde 315)
4. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
5. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir.

Kiracıyla alakalı hem borçlar kanunda hem de diğer ilgili kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi gecinmesidir. Aksi durumda, kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.

Ayrıca kira verginizi hesaplamak için kira vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Ev sahibinin değişmesi durumunda ilgili kanun maddesi

Borçlar Kanunu Madde 351:  "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafında feshedilmesi ile alakalı kanun maddesi

Borçlar Kanunu Madde 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Apartman gürültü yönetmeliği hakkında detaylı bilgi almak için apartman gürültü yönetmeliği sayfamızı inceleyin.

Kiracının gereksinimden dolayı çıkartılmasından sonra kiralama yasağı

Borçlar Kanunu Madde 355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kaynak: 

04.02.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu