Borçlar Kanuna Göre Ev Sahibi ve Kiracının Yükümlükleri Nelerdir?

30.09.2015 Güncelleme: 01.12.2016



Borçlar Kanuna Göre Ev Sahibi ve Kiracının Yükümlükleri Nelerdir?

Daha önceki yazımızda kira sözleşmesinde bilinmesi gerekenleri yazmıştık. Bu yazımızda ise geriye kalan iki temel unsur olan, ev sahibi (kiraya veren) ve kiracının (kiralayanın) kanunen birbirlerine olan yükümlüklerine yer vereceğiz. Önceki yazımızda bahsettiğimiz gibi kira sözleşmeleri 2011 yılından itibaren“6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile değil6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu" ile düzenleniyor.

Kanun değişikliği ile ev sahibi-kiracı ilişkisinin borç-alacak ilişkisine döndüğünü ve kira sözleşmesinin de bir senet niteliği taşıdığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bundan dolayı, kira sözleşmesi imzalamadan şartları iyi değerlendirmelisiniz.

Önce tanımlar kısmını aradan çıkaralım: yeni kanuna göre kiraya veren, kiralayan ve kira sözleşmesi olarak 3 temel unsur mevcut. İlgili maddede (Madde 299) kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ... kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”


Aylık kira ödemeniz ile güncel konut kredisi faiz oranları üzerinden ne kadar kredi çekebileceğinizi, artan ödemeli plan ile "Kira Öder Gibi Konut Kredisi Hesaplama" aracımız üzerinden anında hesaplayabilirsiniz.


A. Kiraya verenin kiralayana yükümlülükleri

Kiraya verenin yükümlülüklerinin temelini oluşturan konulara bir bakalım - burada bizce önemli olan konuları önem sırasına göre sıraladık:

     1. Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır. (Madde 301)  

     2. Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır. (Madde 302)

     3. Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri, kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür.(Madde 303)

     4. Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren, zararı karşılamak ile yükümlüdür. (Madde 308) 

     5. Kira bedelinin geç ödenmesi durumda, herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (Madde 346)

     6. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. (Madde 306)

Bunların dışında borçlar kanununu incelediğimizde “yerel adet olmadıkça” gibi bir ibareyle karşılaşmaktayız. Bu kelimenin kullanılması ile kiralanmak istenen gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki genel uygulamaların kabul edildiği anlaşılmakta. Ancak, yerel adetlerin kanunların üzerinde olmadığı ve kanunlara aykırılık taşıması durumunda geçerli olmayacağı da unutulmamalıdır.

"Satılan evde kiracı oturması durumunda yapılacak yasal işlemler ile alakalı "Alacağınız Evde Kiracı Oturması Durumunda" yazımıza bakabilirsiniz."

B. Kiracının kiraya verene yükümlülükleri

Kiracının yükümlülükleri, kiraya verenin yükümlülükleri kadar çok olmasa da net ve açık bir şekilde kanunda dile getirilmiştir. Kiracının yükümlüklerine temel olan konulara bir bakalım:

      1. Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. (Madde 313)

      2. Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (Madde 314)

      3. Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (Madde 315)

      4. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.

      5. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir. (Madde 341)

Kiracıyla alakalı hem borçlar kanunda hem de diğer ilgili kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi geçinmesidir. Aksi durumda, kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.

Ek olarak, ev sahibinin değişmesi durumunda ilgili kanun maddesi

Borçlar Kanunu 351 Madde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Daha detaylı bilgi için Borçlar Kanuna bakabilirsiniz.

6098 Sayılı Türk Borç Kanunu İncelemek ve İndirmek için Tıklayın »


"Bu yazının tüm kullanım hakları Hesapkurdu.com'a aittir. Başka mecralarda kullanılması veya alıntı yapılması ancak orjinal yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür."

Tüm Bankaların Kredi Teklifleri Bir Arada

Kredi Tutarı

Vade

Ev Arama Durumu

Kredi Tutarı

Vade

İhtiyaç Sebebi

Kredi Tutarı

Vade

Kredi Tipi